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Der finale Bau-Akt: Die Bauabnahme

Es ist vollbracht: Die letzte Schraube ist verschraubt und der letzte Pinselstrich getrocknet - alle Gewerke haben die Arbeit an Ihrem Traumhaus vollendet. Aber bevor Sie mitsamt Ihren Umzugskisten einziehen können, muss zunächst noch die Bauabnahme erfolgen. Doch was ist die Bauabnahme überhaupt, welche Arten gibt es und was muss sonst noch alles beachten werden? In diesem Beitrag haben wir die wichtigsten Punkte zum Thema zusammengetragen.

Definition

Als Bauabnahme wird in Deutschland die Schlussabnahme eines genehmigungsbedürftigen Bauvorhabens bezeichnet. Der/die Auftrageber:in (i.d.R. der/die Bauherr:in oder Bauträger:in) überprüft, ob das Objekt vom/von der Auftragnehmer:in (verschiedenen Bauunternehmer:innen) gemäß den Vorgaben aus der Baugenehmigung fertiggestellt wurde und ob die Regeln des Baurechts und der Bautechnik eingehalten wurden.

Ablauf der Bauabnahme

Am vereinbarten Termin der Bauabnahme treffen die oben genannten Beteiligten am Objekt aufeinander. Vor Ort wird dann gemeinsam der fertiggestellte Bau inspiziert und mögliche Mängel oder Streitpunkte in einer Mängelliste festgehalten.

Gut zu wissen: Achten Sie als Bauherr:in darauf, dass eine Bauabnahme schriftlich vereinbart und festgehalten wird – ganz nach dem Motto "Wer schreibt, bleibt" können Sie sich auf diese Vereinbarung berufen.

Da private Bauherren/Bauherrinnen nicht unbedingt immer die entsprechenden Kenntnisse besitzen, um die fachgerechte Ausführung beurteilen zu können, ist normalerweise ein/eine Planer:in anwesend. Dieser/diese vertritt die Interessen des Bauherrn/der Bauherrin und haftet für die Richtigkeit der Abnahme.

In der Mängelliste werden sämtliche Punkte aufgeführt, die nicht fachgerecht ausgeführt wurden. Das fängt bei schwergängigen oder nicht verschließbaren Türen an und geht bis zu einer möglicherweise nicht einwandfrei funktionierenden Heizungsanlage. Prinzipiell werden ausnahmslos alle Mängel aufgelistet, die nicht konform sind mit den Leistungen, die beauftragt wurden oder bei denen es sich um bautechnische bzw. –konstruktive Fehler handelt. Ein Mangel liegt nicht vor, wenn der/die Auftraggeber:in plötzlich die Fliesenfarbe nicht mehr mag, da die verlegte Fliese am Bau ganz anders wirkt als noch zum Zeitpunkt des Kaufs im Showroom.

Wenn das gesamte Objekt überprüft wurde und alle Mängel aufgelistet sind, wird den betroffenen Bauunternehmer:innen eine Nachbesserungsfrist gewährt. Innerhalb dieser Frist müssen die Mängel von den Auftragnehmenden nachgebessert werden. Abschließend wird ein neuer Termin für weitere Abnahme des Baus vereinbart.

Da die Bauabnahme rechtlich gesehen einen wichtigen Punkt markiert, wird immer ein Bauabnahme-Protokoll geschrieben, zu dem detailliert im nächsten Punkt eingegangen wird.

Gut zu wissen: Es müssen nur die Leistungen erbracht werden, die auch im Bauvertrag vereinbart wurden. Wenn im Bauvertrag beispielsweise keine Außenbeleuchtung vereinbart wurde, dann kann der/die Auftraggeber:in diese auch nicht verlangen oder die Bauabnahme verweigern. Gehen Sie daher gründlich den Bauvertrag und den Leistungsumfang der einzelnen Gewerke VOR Vertragsunterschrift durch.

Bauabnahme-Protokoll

Es gibt eine Reihe von Punkten, die unbedingt im Protokoll auftauchen müssen, wie Sie der folgenden Grafik entnehmen können:

Bauabnahmeprotokoll

Teilnehmer:innen

Es müssen sämtliche am Protokoll teilnehmende Personen aufgelistet sein. In der Regel sind das der/die Bauherr:in, der/die Planer:in sowie Ansprechpersonen der an der Ausführung des Baus beauftragten Gewerke.

Baumaßnahme

Die Baumaßnahme muss präzise und spezifisch im Protokoll vermerkt sein.

Bauvertrag

Der geltende Bauvertrag des abzunehmenden Bauobjekts bzw. -projekts muss auch zwingend genannt werden.

Leistungsumfang

Es muss aufgelistet sein, welche Leistungen die einzelnen Gewerke vollbracht haben (sollten).

Mängelliste

Ebenso müssen sämtliche bei der Abnahme entdeckten Mängel sorgfältig dokumentiert werden.

Zeitpunkt für neue Bauabnahme

Gemeinsam legen die Teilnehmenden einen Termin für eine erneute Abnahme fest. Grundsätzlich gibt es gesetzliche Regelungen für die Zeitspannen, jedoch kann eine erneute Abnahme auch individuell festgelegt werden.

Unterschriften aller Teilnehmenden

Zwecks rechtlicher Absicherung unterzeichnen alle Teilnehmenden das Protokoll.

Arten der Bauabnahme

Es gibt mehrere Arten der Bauabnahme, zwischen denen es genau zu unterscheiden gilt, da verschiedene Fristen damit verbunden sind.

Zunächst ist die Bauabnahme an sich in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) geregelt. Darin werden die Allgemeinen Vertragsbedingen für die Ausführung von Bauleistungen gemäß DIN 1961 aufgeführt, zu denen auch die verschiedenen Bauabnahme-Arten gehören.

Teilabnahme und Förmliche Abnahme

Wie der Name schon besagt, handelt es sich bei der Teilabnahme lediglich um einen Teil der Bauleistung, die abgenommen wird. Dieser Teil ist aber eine in sich abgeschlossene Bauleistung, wie beispielsweise die fachgerechte Dämmung der Dachfläche und die Ausführung der sogenannten Dampfsperre. Speziell in diesem Fall empfiehlt sich eine Teilabnahme anzusetzen, da eine nachträgliche Überprüfung nicht mehr oder nur noch unter großem Aufwand möglich wäre. Auftraggeber:in oder Auftragnehmer:in bekunden ein Abnahmeverlangen, woraufhin eine Teilabnahme terminiert wird. Beide Seiten sichern sich so ab, dass die Bauleistung einerseits den gängigen Regeln der Technik entspricht und anderseits, dass keine Regressansprüche im Nachgang geltend gemacht werden.

Die förmliche Abnahme ist die, die üblicherweise nach Fertigstellung der gesamten Bauleistungen erfolgt. Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in vereinbaren vorab einen bestimmten Zeitpunkt für die Abnahme oder eine der beiden Parteien bekundet ein Abnahmeverlangen. Sollten bei dem Termin der förmlichen Abnahme keine Mängel vorliegen, ist die Abnahme innerhalb von 12 Werktagen rechtsgültig.

Teilabnahme und Förmliche Abnahme
Fiktive Abnahme

Fiktive Abnahme

Aus Sicht des/der Auftragsgebenden sind die zwei Fälle, die durch eine fiktive Abnahme eintreten können, bestenfalls zu vermeiden:

  • Die Abnahme erfolgt durch Inbenutzungsnahme des Objekts
  • Die Abnahme erfolgt durch Fertigungsmitteilung des Auftragnehmers/der Auftragnehmerin

Die fiktive Abnahme wird im Fall der Inbenutzungsnahme des Objekts bereits nach 6 Werktagen rechtskräftig, wenn keine Abnahme vereinbart, keine Abnahme verlangt oder aber die Abnahme nicht verweigert wurde. Wenn der Auftragsnehmende Ihnen eine Fertigstellungsmitteilung zukommen lässt und Sie keine Abnahme vereinbaren, verlangen oder die Abnahme verweigern, gilt der Bau nach 12 Werktagen als abgenommen.

Achtung: Der Grund, weswegen beide Fälle der fiktiven Abnahme zu vermeiden sind, liegt in den rechtlichen Änderungen, die nach einer Bauabnahme automatisch eintreten und sich zu Ungunsten für den Bauherren/die Bauherrin auswirken können. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Rechtliche Änderungen nach der Bauabnahme

Es gibt drei wesentliche rechtliche Änderungen, die durch eine erfolgte Bauabnahme entstehen:

  • Beweislastumkehr
  • Gefahrübergang
  • Beginn der Gewährleistungsfrist

Beweislastumkehr

Liegt die Beweislast vor einer Abnahme beim Auftragnehmenden (dieser muss nachweisen, dass ein auftretender Mangel nicht in seiner Verantwortung liegt), so ändert sich die Beweislast nach einer Abnahme. Dann geht sie nämlich auf den Auftraggebenden über, der dann beweisen muss, dass die Verantwortung für einen Mangel beim Auftragnehmenden liegt. Dies stellt jedoch eine große Hürde dar, denn die wenigsten Bauherren/Bauherrinnen verfügen über solche Kenntnisse und können daher nur mit erheblichem finanziellem Aufwand (Beauftragung eines Gutachtens, Rechtsberatung, etc.) den Beweis erbringen.

Gefahrübergang

Mit diesem Begriff ist gemeint, wer für die Folgen bei Beschädigung oder Zerstörung am Bauobjekt aufkommt, unabhängig davon, ob das Bauobjekt fertiggestellt ist oder nicht.

Vor der Abnahme haftet der Auftragnehmende (Auftragnehmende sichern sich gegen Schäden durch Witterung, Diebstahl und Vandalismus ab). Nach der Abnahme haftet der Auftraggebende (Auftraggeber:innen müssen sich mit einer Wohngebäudeversicherung gegen solche Schäden absichern).

Beginn der Gewährleistungsfrist

Es gibt i.d.R. eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von 5 Jahren für Bauleistungen. Nach erfolgreicher Abnahme, also zu dem Zeitpunkt, wenn keine Mängel mehr vorliegen, beginnt diese Frist. Für den Bauherren/die Bauherrin bedeutet dies, dass nur innerhalb dieses Zeitraums auf Grundlage der Gewährleistung eine Nachbesserung eingefordert werden kann.

Gehen Sie auf Nummer sicher und bestehen Sie, bestenfalls vorab schriftlich, auf eine korrekte Bauabnahme mit einem Protokoll. So sollten Sie keine bösen Überraschungen erleben, wenn Sie endlich Ihre Traumimmobilie beziehen. Für weitere Fragen zu diesem Thema, können Sie uns gerne kontaktieren.

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Autor

Nathalie Pfeiffer

Fachjournalistin und Bauingenieurin

Dieser Artikel hat die Nummer:

P032