Wissenswertes rund um den Aufteilungsplan

Aufteilungsplan Grundriss Erdgeschoss

Der Aufteilungsplan (oder auch Teilungsplan) ist nicht nur Bestandteil der Teilungserklärung, sondern zählt auch zu den wichtigen Voraussetzungen, um Wohnungseigentum ins Grundbuch einzutragen. Dabei handelt es sich um technische Zeichnungen der aufzuteilenden Immobilie, aus denen Lage sowie Größe hervorgehen. Außerdem legen diese Bauzeichnung eindeutig fest, welche Bereiche des Hauses zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondereigentum sind.

Begriffserläuterungen "Eigentum"

  • Wohnungseigentum: Dem/der Wohnungseigentümer:in gehört eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Außerdem besitzt er/sie einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der Immobilie.
  • Sondereigentum: Das Sondereigentum beschreibt das individuelle Eigentum an Räumlichkeiten in einer Immobilie – dazu zählen neben der eigentlichen Wohnung (inkl. der nicht tragenden Wände und Sanitärinstallationen) beispielsweise auch ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten sowie Garagen und Lagerräume (Keller oder Dachboden), die zur Wohnung gehören.
  • Teileigentum: Nach dem Gesetz handelt es sich dabei um Sondereigentum an "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" in einem Gebäude. Grundsätzlich wird das Teileigentum formal wie Wohnungseigentum behandelt, nur dass es eben nicht zu Wohnzwecken verwendet werden darf. Dazu zählen klassischerweise Ladengeschäfte, Büros oder Garagen.
  • Gemeinschaftseigentum: Beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich um die Bereiche eines Hauses, die allen Wohnungseigentümer:innen gemeinschaftlich gehören. Dazu zählen Teile des Gebäudes wie beispielsweise Außenwände, Dach, Geschossdecken und das Fundament sowie Fenster, Eingangstüren, Treppenhaus und Flure oder auch Innenhöfe, Gartenanlagen, Keller, Garagen und die Briefkastenanlage. Gibt es eine Wohnung für den Hausmeister, zählt auch diese zum Gemeinschaftseigentum.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine technische Zeichnung von Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten (Mehrfamilienhäuser etc.). Er wird in der Regel im Maßstab von 1:100 erstellt und enthält folgende Informationen

  • Lage und Größe der Immobilie
  • Eindeutige Kennzeichnung eines jeden Sondereigentums
  • Klare Definition des Gemeinschaftseigentums

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Teilungsplan neben der Abgeschlossenheitserklärung (verlinken auf entsprechenden Text) Bestandteil der Teilungserklärung. Diese ist wiederum die Voraussetzung dafür, um Wohnungseigentum zu schaffen, wird beim Grundbuchamt hinterlegt und ist dort auch einsehbar.

Begriffserläuterung

  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das Wohnungseigentumsgesetz ist seit 1951 die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentümer:innen und Eigentümergemeinschaften. Hier werden die wichtigsten Begriffe des Wohnungseigentumsrechts definiert und festgelegt. Außerdem werden darin die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern:innen geregelt.
  • §7 WEG regelt dabei die Grundbuchvorschriften.
  • §7, Abs. 4, WEG regelt alle Anlagen (also auch den Aufteilungsplan), die für eine Grundbucheintragung notwendig sind.

Wozu wird ein Aufteilungsplan benötigt?

Wollen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen, zählt der Aufteilungsplan (der das gesamte Gebäude der Immobilie darstellen muss) zu den wichtigen Dokumenten in den Vertragsunterlagen. Dabei ist es erforderlich, dass ein solcher Plan im Einklang mit der bestehenden Baugenehmigung steht. Überprüft wird das von der örtlichen Baubehörde oder von einem amtlich bestellten Sachverständigen. Ohne einen solchen Teilungsplan können beispielsweise einzelne Wohnungen nicht verkauft werden.

Im Teilungsplan werden alle Sondereigentumseinheiten aufsteigend nummeriert und in der Regel auch farblich abgegrenzt dargestellt, um so die verschiedenen Wohneinheiten auf den ersten Blick kenntlich zu machen. Dabei ist die Nummerierung die Bezugsgrundlage, nach der das Sondereigentum in der Teilungserklärung bestimmt wird.

Zum Sondereigentum gehören:

  • Wohnungen
  • Kellerräume, die zu den Wohnungen gehören
  • Garagenstellplätze für PKWs oder PKW-Stellplätze auf dem Gebäudegrundstück
  • Balkone und/oder Loggien

Der Aufteilungsplan im Detail

Da es sich bei Immobilien mit mehreren Wohneinheiten meistens um mehrgeschossige Gebäude handelt, muss für jedes Geschoss ein Aufteilungsplan vorhanden sein bzw. erstellt werden. So erhalten mögliche Käufer:innen einen ersten Eindruck über die Gesamtstruktur und –aufteilung des Hauses.

Wie bereits erwähnt, werden im Teilungsplan alle Räume des jeweiligen Sondereigentums (= Wohneinheit) der Einfachheit und Deutlichkeit halber in der Regel mit Nummern versehen (klassische Raumbezeichnungen wie beispielsweise "Wohnen", "Küche" oder "Bad" sind allerdings auch möglich). Außerdem sind alle Fenster und Türen mit deren Öffnungsrichtung eingezeichnet. Visualisierung eines Aufteilungsplans

Gut zu wissen: Die Wohneinheit (= Sondereigentum) Nr. 1 hat beispielsweise insgesamt 5 Räume (Küche, Bad, 1 Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer). Alle 5 Räume werden mit der "1" nummeriert. Gehört zu der Wohnung auch ein Keller sowie ein PKW-Stellplatz, werden diese auch durch die Nummer "1" gekennzeichnet. So weiß jeder, welche Räume zur Wohnung Nr. 1 gehören.

Wer erstellt einen Aufteilungsplan?

Ein Aufteilungsplan wird von einem Architekten erstellt, geprüft sowie mit einem Architektenstempel versehen und danach von der zuständigen Baubehörde genehmigt.

Wo ist der Aufteilungsplan hinterlegt?

Als Element der Teilungserklärung kann der Aufteilungsplan beim Grundbuchamt der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde eingesehen werden. Er ist Teil der sogenannten Grundakte, die alle Urkunden und notwendigen Dokumente zum betreffenden Grundstück enthält.

Darüber hinaus gibt es für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt, der sogenannte Grundbuchauszug. Er umfasst alle relevanten Informationen, die zu einem Grundstück im Grundbuch eingetragen wurden – von den Eigentums- und Wohnverhältnissen bis hin zu den Belastungen durch Hypotheken, Grundschuld oder andere Grundpfandrechte.

Als Sonderform gibt es außerdem noch das Wohnungsgrundbuch, das auch beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Hier geht es ausschließlich um die betroffene Eigentumswohnung (Wohneinheit) und nicht um das gesamte Grundstück.

Schon gewusst? Der "öffentliche Glaube" ist Teil des Sachenrechts und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. So genießt beispielsweise das Grundbuch öffentlichen Glauben. Damit wird das Vertrauen des Rechtsverkehrs in die Richtigkeit öffentlich geführter Register und öffentlicher Urkunden geschützt. Vereinfacht heißt das: Sie können sich darauf verlassen, dass die Eintragungen im Grundbuch korrekt sind.

Was ist eine Eintragungsbewilligung?

Wenn Sie Eigentum in Form einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks erwerben, werden Sie als Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen. Gemäß Grundbuchrecht müssen dazu einige Formalien eingehalten werden. Es wird ein Eintragungsantrag benötigt sowie eine Eintragungsbewilligung.

Der Eintragungsantrag bedarf keiner besonderen Form und kann sowohl vom Verkäufer/von der Verkäuferin als auch vom Käufer/von der Käuferin gestellt werden. Die Eintragungsbewilligung kann jedoch nur vom Käufer/von der Käuferin beantragt werden und muss öffentlich beglaubigt werden. Diese Beglaubigung ist bundesweit nicht einheitlich geregelt und kann entweder durch einen Notar oder eine kommunale Einrichtung vorgenommen werden.