Baufinanzierung

Objektunterlagen zur Baufinanzierung

welche Objektunterlagen werden benötigt?

Endlich ist es soweit und Sie sind dabei, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Unabhängig davon, ob Sie ein Einfamilienhaus neu erbauen oder ein Haus bzw. eine Eigentumswohnung kaufen, gibt es jede Menge zu tun, bevor Sie einziehen können. Zu den besonders wichtigen Dingen zählt dabei die Baufinanzierung. Sie sollte gut durchdacht sein, denn schließlich werden Sie Ihren Baukredit voraussichtlich in den nächsten 15 bis 30 Jahren mit hohen monatlichen Belastungen abbezahlen.

Bis die erste Rate Ihrer Baufinanzierung vom Konto abgebucht wird, gilt es jedoch noch einiges an Unterlagen zu erstellen bzw. zu beschaffen, damit die Finanzierung von Ihrem Kreditinstitut auch genehmigt wird. So benötigen Sie neben Informationen über Ihre Bonität sowie Dokumente zum Darlehen bzw. zu den Zahlungsverpflichtungen auch eine ganze Reihe an Unterlagen über Ihre Immobilie.

Achtung: Welche Objektunterlagen eine Bank für eine Baufinanzierung tatsächlich benötigt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Das ist abhängig vom jeweiligen Kreditinstitut sowie von der Immobilie selbst. So sind beispielsweise beim Kauf einer Eigentumswohnung andere Dokumente nötig als beim Neubau eines Einfamilienhauses oder bei der Sanierung eines bereits vorhandenen Hauses. Erkundigen Sie sich daher bitte immer vorher bei Ihrem Baufinanzierer, welche Objektunterlagen für Ihre Immobilie benötigt werden.

Objektunterlagen für unterschiedliche Baufinanzierungen

Wir geben Ihnen nachfolgend einen Überblick, welche Objektunterlagen Sie für eine Baufinanzierung benötigen. Je nachdem, um welche Art der Immobilie es sich handelt, sind jeweils unterschiedliche Dokumente notwendig.

Dokumente, die für jede Baufinanzierung benötigt werden

In der Regel werden für jede Art der Baufinanzierung folgende Dokumente benötigt werden:

Definition der Fachbegriffe

  • Grundbuchauszug: Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke eines Gemeindebezirkes aufgelistet sind. Abgesehen von den Eigentümern eines jeden Grundstückes sind hier neben der genauen Lage auch die Lasten und Rechte eingetragen. Das Grundbuch wird im Grundbuchamt geführt. Dort können Sie auch den Grundbuchauszug für Ihre Immobilie beantragen.
  • Lageplan: Der (amtliche) Lageplan zählt zu den wichtigen Dokumenten bei Bauvorlagen. Der schriftliche Teil beschreibt das Grundstück, nennt seinen Eigentümer/seine Eigentümerin und informiert über Baulasten und Nachbargrundstücke. Außerdem werden alle vorhandenen Flächen detailliert aufgelistet (Grund- und Geschossfläche, Baumasse). Der zeichnerische Teil ist eine maßstabsgetreue Darstellung des Grundstücks mit allen Gebäuden, das entsprechend in seine Umgebung einbettet ist.
  • Flurkarte: Die Flurkarte (auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt) ist die maßstabsgetreue Darstellung aller Liegenschaften. Sie trifft Aussagen über die Lage des Grundstücks und dessen Bebauung. Außerdem sind hier Flur- und Flurstücksnummer vermerkt.
  • Bemaßter Grundriss: Der bemaßte Grundriss ist eine zweidimensionale, technische Zeichnung, die maßstabsgetreu die Raumaufteilung eines Hauses einer Wohnung darstellt. Berücksichtigt werden dabei sowohl Fenster und Türen als auch die Wandstärke und sonstige bauliche Besonderheiten.
  • Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenberechnung wird in Deutschland in der Regel entweder nach DIN 277 berechnet oder gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie stellt die anrechenbaren Grundflächen eines jeden Raumes, der zu einer Wohnung gehört, dar. Anhand der Wohnflächenberechnung wird der Wert einer Immobilie berechnet.

Weitere Objektunterlagen bei Neubau eines Hauses

  • Kaufvertrag Grundstück bzw. Architektenvertrag
  • Baupläne und Baubeschreibung mit Werkvertrag
  • Baugenehmigung
  • Exakte Kostenaufstellung (mit Architektenstempel)
  • Falls Eigenleistungen geplant sind: Aufstellung der Eigenleistungen
  • Berechnung des umbauten Raums bzw. des Brutto-Rauminhalts (auch als Kubaturberechnung bekannt)
  • Wohn- bzw. Nutzflächenaufstellung
  • Bei energetischen Fördermaßnahmen der KfW ist eine (Online-)Bestätigung des Antrags nötig

Weitere Objektunterlagen beim Kauf eines Hauses

  • Kaufvertrag (bzw. Vertragsentwurf)
  • Baubeschreibung (= Immobilien-Exposé)
  • Amtlicher Lageplan und/oder Flurkarte (die Flurstücknummer muss klar erkennbar sein)
  • Bemaßte Grundrisse
  • Haus Schnitte
  • Berechnung des umbauten Raums bzw. Brutto-Rauminhalt und/oder Bruttogrundflächen-/Kubaturberechnung

Definition der Fachbegriffe

  • "Umbauter Raum" und "Brutto-Rauminhalt": Der Begriff "Umbauter Raum" wurde ursprünglich in der DIN 277 geregelt. Heute wird dieser Begriff jedoch meistens durch "Brutto-Rauminhalt" ersetzt. Diese Kennzahl ist eine wichtige Grundlage, um Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Bauprojekte durchzuführen oder den Beleihungswert für Baugenehmigungen zu errechnen. Außerdem ist die Berechnung des umbauten Raumes für den Bauantrag zwingend notwendig.
    Der umbaute Raum wird in Kubikmetern (m3) angegeben, stellt das Volumen eines Gebäudes dar und wird anhand der Rohbaumaße berechnet. Der Brutto-Rauminhalt wird anhand der Fertigmaße berechnet. Für Dachschrägen gelten gesonderte Berechnungsregeln. Grundsätzlich errechnet sich das Volumen eines jeden Geschosses wie folgt: Höhe x Länge x Breite.
  • Kubaturberechnung: Mit der Kubaturberechnung (auch Kubusberechnung genannt) wird das Bauvolumen und damit der umbaute Raum eines Gebäudes (siehe obenstehend) berechnet. Berechnet werden dabei ausschließlich geschlossene Bereiche. Anbauten wie Balkone oder Treppen werden nicht berücksichtigt.
  • Bruttogrundfläche: Die Summe aus allen nutzbaren Grundflächen in jedem Geschoss eines Hauses ist die Bruttogrundfläche. Sie ist Bestandteil der DIN 277 und setzt sich aus der Konstruktionsfläche und der Nettogrundfläche zusammen (wobei die Nettogrundfläche aus der Nutzfläche, der technischen Funktionsfläche und der Verkehrsfläche besteht). Zur Bruttogrundfläche zählen beispielsweise auch Wände, Wandnischen, Installationskanäle und andere Hohlräume.
  • Haus Schnitt: Der Haus Schnitt ist eine technische Zeichung, die einen senkrechten Schnitt durch ein Gebäude darstellt. So werden alle Stockwerke mit der Höhe der Räume sowie dem Aufbau von Wänden und Decken maßstabsgetreu wiedergegeben. So werden sowohl Dachschrägen als auch eine eventuell Hanglage deutlich.

Ach so! Im Grunde ist die Kubaturberechnung ein Synonym für die Berechnung des Brutto-Rauminhalts bzw. des umbauten Raumes.

Notwendige Objektunterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Definition Fachbegriffe

  • Teilungserklärung: Wenn jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen anderen Eigentümer/eine andere Eigentümerin hat, dann muss beim Grundbuchamt eine Teilungserklärung vorliegen. Sie regelt neben der räumlichen Aufteilung der Immobilie und den Eigentumsverhältnissen von Gemeinschafts- und Sondereigentum auch die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen.
  • Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan (auch Teilungsplan genannt) ist Bestandteil der Teilungserklärung. Dabei handelt es sich um technische Bauzeichnungen, aus denen Lage und Größe des aufzuteilenden Mehrfamilienhauses hervorgehen. Darüber hinaus wird so eindeutig festgelegt, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum ist.

Besonderheiten bei der Sanierung einer Immobilie

Bei der Beantragung eines Kredites zur Sanierung einer Immobilie spricht man in der Regel nicht von einer Baufinanzierung, sondern von einem Modernisierungskredit. Ein solcher Kredit ist zweckgebunden und darf nicht für andere Maßnahmen verwendet werden.

Ein solcher Modernisierungskredit wird verwendet, um beispielsweise

  • den Wert der Immobilie zu steigern,
  • den Energie- und/oder Wasserverbrauch nachhaltig zu reduzieren,
  • neuen oder mehr Wohnraum zu schaffen und/oder
  • die allgemeine Wohnqualität zu optimieren.

Schon gewusst? Wenn Sie einen Altbau sanieren bzw. renovieren wollen, der unter Denkmalschutz steht, müssen Sie unter Umständen mit sehr viel höheren Kosten rechnen. Meistens darf bei solchen Immobilien die Bausubstanz nicht verändert werden und es gelten spezielle Vorschriften.

Bei einer geplanten Sanierung werden zusätzlich zu den allgemeinen Objektunterlagen auch folgende Dokumente benötigt:

  • Kostenaufstellung inklusive Handwerkerangebote

Soll eine bereits durchgeführte Sanierung finanziert werden, sind außerdem noch folgende Unterlagen notwendig:

  • Beschreibung von Art und Umfang der durchgeführten Maßnahmen
  • Jahr der Durchführung