Bruttogrundfläche (BGF)

Vielleicht haben Sie das Wort Bruttogrundfläche (Abkürzung BGF) in Gesprächen mit oder in Texten von Fachleuten gehört oder gelesen und wussten nicht genau, was es bedeutet? Wir erläutern Ihnen den Begriff, spezifizieren die geltende Norm, klären was zur Bruttogrundfläche (BGF) gehört und zeigen die Berechnung im Regelfall und im Sonderfall.

Was bedeutet Bruttogrundfläche und wozu wird sie verwendet?

Im Allgemeinen wird von der Bruttogrundfläche (BGF) gesprochen, wenn Flächenangaben für Bau- und Immobilienobjekte gemacht werden. Spezifisch bedeutet Bruttogrundfläche (BGF) die Summe aller Geschossflächen in einem Grundriss, welche auch die äußeren Bauteile, wie Außenwände und Fassaden, miteinschließt. Wichtig ist hierbei folgende Klarstellung: Die Bruttogrundfläche (BGF) ist nicht gleichbedeutend mit Bruttogeschossfläche. Letztgenannter Begriff wird häufig verwendet - von Laien und auch von Fachleuten - wenn eigentlich die Bruttogrundfläche (BGF) gemeint ist. Jedoch wird Bruttogeschossfläche in keiner Norm definiert, weshalb diese nicht verwendet werden sollte.

Die Bruttogrundfläche (BGF) dient in der Bau- und Immobilienbranche dazu, die Wertermittlung eines Objekts mittels Sachwertverfahren durchzuführen. Damit liefert die Bruttogrundfläche (BGF) die Grundlage für die Planung, Bauausführung sowie Nutzung von Bauwerken und stellt daher eine bedeutende Kennzahl dar, um die weder Bauherren:innen, noch Planer:innen oder Immobilienverwalter:innen umhinkommen.

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Was zählt zu einer Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche (BGF) setzt sich aus der Nettogrundfläche (NGF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF) zusammen. Dabei beinhaltet die NGF die Verkehrsfläche (VF), die Nutzungsfläche (NUF) und die Technische Funktionsfläche (TF). Nachfolgende Grafik veranschaulicht die genaue Aufteilung der Bruttogrundfläche (BGF):

Mit der Konstruktionsgrundfläche (KGF) wird die anteilige Grundfläche beschrieben, die ausschließlich der Konstruktion eines Objektes dient. Dazu gehören Konstruktionsbestandteile wie Wände, Flächen von Türöffnungen, Wandschlitze und –nischen, Schornsteine, nicht begehbare Schächte sowie Pfeiler und Stützen.

Tipp: Die Konstruktionsgrundfläche lässt sich gut damit auf den Punkt bringen, dass damit die vertikalen Bauelemente gemeint sind.

Die drei Komponenten, aus der sich die Nettogrundfläche (NFG) zusammensetzt, sehen im Einzelnen wie folgt aus: Zur Verkehrsfläche (VF) zählen beispielsweise gemeinschaftlich genutzte Eingangsbereiche und Flure, sowie Flächen für Aufzüge und Treppen. Mit der Technischen Funktionsfläche (TF) sind Flächen für Heizungsanlagen, Gebäudetechnik sowie sonstige Installationen für Ver- und Entsorgung gemeint. Die Nutzungsfläche (NUF) wird als die anteilige Geschossfläche definiert, die gemäß der Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt wird, z.B. für ein Bürogebäude die Fläche, die für sämtliche Tätigkeiten und entsprechende Nutzungszwecke in einem Büro tatsächlich verwendet wird. Nachfolgend die offizielle Untergliederung der NUF zu Ihrer Übersicht:

Untergliederung der Nutzungsfläche NUF:

  • NUF 1: Wohnen und Aufenthalt
  • NUF 2: Büroarbeit
  • NUF 3: Produktion-, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
  • NUF 4: Lagern, Verteilen, Verkaufen
  • NUF 5: Bildung, Unterricht, Kultur
  • NUF 6: Heilen und Pflegen
  • NUF 7: Sonstige Nutzungen

Was regelt die DIN 277?

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (Ausgabe August 2021) - bezieht die Grundflächen und Raumhinhalte von Bauwerken im Hochbau und Grundflächen des Grundstücks ein. Dabei wird u.a. der Begriff Bruttogrundfläche genau definiert und wie im vorherigen Absatz untergliedert.

Außerdem führt die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 auch die Anwendungsbereiche der Norm aus. Diese sind für die Ermittlung der Bau- bzw. Investitionskosten und der Kostengruppen als Mengen- und Bezugseinheiten laut DIN 276 ebenso wie für die Ermittlung der Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960 notwendig. Darüber hinaus gibt es noch eine Reihe weiterer Anwendungsbereiche. Darunter sind insbesondere die Anwendung der Bruttogrundfläche für die Festsetzung von Miet- und Wohnflächen, aber auch die Flächenmessung für das Facility Management hervorzuheben.

Wie wird die Bruttogrundfläche (BGF) berechnet?

Für die Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) dient, wie bereits erwähnt, die gesamte Fläche eines Objekts als Berechnungsgrundlage. Prinzipiell werden die Grundflächen laut Planmaße (sogenannte Soll-Maße) oder die Grundflächen laut der tatsächlich vorhandenen Abmessungen (Ist-Maße) angesetzt.

Laut DIN 277 werden die “äußeren Maße der Baukonstruktion einschließlich Bekleidung (z.B. Außenseite von Putzschichten, mehrschalige Wandkonstruktionen) in Höhe der Oberkanten der Boden- und Deckenbeläge” angewendet. Die Berechnung der Grundflächen steht jedoch in Abhängigkeit zum Rauminhalt eines Bauwerks. Dieser Brutto-Rauminhalt (BRI) umfasst den gesamten Rauminhalt und setzt sich aus Konstruktionsrauminhalt (KRI) und Netto-Rauminhalt (NRI) zusammen. Für die Berechnung wird daher in zwei Fälle unterschieden - erstens in den Regelfall und zweitens in Sonderfall, die auch separat ermittelt werden:

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  • Regelfall der Raumumschließung (R): Der Regelfall bei der Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) ist für alle Grundflächen und Rauminhalte im Sinne der Netto-Raumfläche gültig, die vollständig mit Boden, Wänden und Decke umschlossen sind, womit Innenräume und Garagen gemeint sind. Damit sind auch Flächen für Installations- und Aufzugsschächte in der Berechnung inbegriffen.
  • Sonderfall der Raumumschließung (S): Beim Sonderfall werden bei der Berechnung der Bruttogrundfläche (BGF) solche Grundflächen und Rauminhalte im Sinne der Netto-Raumfläche berücksichtigt, die nicht mit Boden, Wänden und Decke vollständig umschlossen sind, also beispielsweise Balkone, Loggien, Innenhöfe, Eingangsbereiche etc. Dabei sind die Flächen zwar mit der Baukonstruktion verbunden, jedoch offen und gelten als innenliegende Lufträume. Hierbei wird bis zur Außenkante des am weitesten hervorstehenden Bauteil gemessen (meistens Außenseite des Geländers oder der Brüstung).

Weiterer Sonderfälle sind Dachflächen, die nicht nutzbar sind, Hohlräume, wie bei abgehängten Decken, oder offene Luftgeschosse. Bei Letzterem bezieht sich der Begriff auf die offene Bauweise des Geschosses, da in der Ebene z.B. nur Stützen oder Pfeiler als vertikale tragende Bauelemente eingebaut sind, jedoch die Außenwände als abschließende Bauelement fehlt. Als Beispiel dafür dienen Parkhäuser vieler großer Möbelketten, die i.d.R. als Luftgeschoss gebaut sind, also in offener Bauweise.

Unser Tipp: Zum vertiefenden Verständnis des Themas Volumen eines Bauwerks empfehlen wir Ihnen unseren Text Kubatur oder umbauter Raum.

Detailbeispiele für die Bruttogrundfläche (BGF) Berechnung

Die vielen verschiedenen Bauelemente, die so individuell sind wie jedes Bauobjekt, unterliegen verschiedenen Arten der Anrechnung für die Bruttogrundfläche (BGF). Da eine vollumfängliche Auflistung aller Bauelemente den textlichen Rahmen sprengt, benennen wir Ihnen zwei der gängigsten Bauelemente, die auch für Ihr Bauprojekt interessant sein können.

Detailbeispiele Treppen und Treppenaugen:

Wie genau wird die Treppen berechnet? Angenommen wir befinden uns in einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Treppen vom Erdgeschoss bis ins dritte Geschoss. In diesem Fall wird die nutzbare Fläche jedes einzelnen Treppenlaufs nur einmal der Verkehrsfläche VF auf die darüber liegende Geschossebene angerechnet.
Dabei gibt es eine Besonderheit, da in einem Treppenhaus die Fläche der Treppe andere Nutzfläche, wie z.B. Flure überschneiden kann. Ist dies der Fall, wird der gemeinsame Flächenanteil der Nutzfläche angerechnet und verringert dadurch die Treppenfläche.
Weiteres Detail stellen die Treppenaugen dar, welche grundsätzlich wie Lufträume behandelt werden. Sollte die Fläche eines Treppenauges ≥ 0,25 m2 betragen, wird die Treppenaugenfläche von der Geschossfläche subtrahiert. Wenn die Fläche < 0,25 m2 beträgt, wird die Fläche zu der Konstruktionsfläche KF hinzuaddiert. Dabei gilt, wie bei den Treppen, dass jedes Treppenauge für jeden Treppenlauf einzeln berechnet werden.

Detailbeispiel Galerien:

Bei diesem Beispiel nehmen wir eine Treppe innerhalb eines Einfamilienwohnhauses an, die vom Wohnzimmer hinaufführt zu einem offenen Raum und somit eine Galerie bildet. Auch für solche Treppenläufe innerhalb von Räumen wird die Treppenfläche der Verkehrsfläche VF zugerechnet. Die Fläche der Galerie, die durch den Fußboden betreten werden kann, wird zur Grundfläche hinzugerechnet. Der Luftraum auf der Ebene der Galerie, wo der Fußboden als Abgrenzung zum darunter liegenden Wohnzimmer fehlt, gilt als Luftraum und wird nicht für die Grundfläche berücksichtigt.

Möchten Sie die Bruttogrundfläche (BGF) für Ihren Grundriss ermitteln? Wir unterstützen Sie gerne und klären weitere offene Fragen dazu.

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