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Wohnfläche vs. Nutzfläche

Wir erklären Ihnen die Hintergründe!

Wohnfläche vs. Nutzfläche

Als Spezialist für Grundrisse sind wir natürlich mit dieser Frage regelmäßig konfrontiert: Gibt es denn Unterschiede zwischen Wohnfläche und Nutzfläche - und wie lassen sich diese erklären? Vorweg genommen: Die Unterschiede sind gravierend, denn sie wirken sich direkt auf die Miet- oder Kaufpreise von Immobilien aus. Hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte.

Auf den Punkt gebracht: Wohnfläche = bewohnbare Fläche

Wie der Name schon sagt, zählen die zu Wohnzwecken nutzbaren Flächen wie Wohn- und Schlafzimmer, Bad, Küche, Flur sowie weitere beheizbare und entsprechend ausgebaute Bereiche zur Wohnfläche. Nicht dazu gehören hingegen Treppen und Heizungsräume - diese gelten aber auch nicht als Nutzfläche, sondern als Zweck- oder Verkehrsflächen. Bei Dachböden und Kellern kommt es darauf an, ob sie zu Wohnzwecken ausgebaut wurden. Und auf die Deckenhöhe: Sofern Flächen nur ein bis zwei Meter hohe Decken aufweisen, gehen diese nur hälftig in die Berechnung ein - sobald ein Meter unterschritten wird, zählt die Fläche überhaupt nicht. Darüber hinaus werden Terrassen und Balkone ebenfalls nur hälftig zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Gesetzliche Grundlagen zur Wohnflächenberechnung

Gehen Sie nun davon aus, dass Sie einfach die Flächen der einzelnen Räume zusammenrechnen können, müssen wir Sie leider enttäuschen: Bei Wohnflächenberechnungen müssen DIN-Normen eingehalten werden. Und die kommen durchaus zu unterschiedlichen Ergebnissen:

Berechnung nach Wohnflächen-Verordnung (WoFIV)

Diese Richtlinie gilt seit Anfang 2004, sie gibt genau vor, welche Bereiche der Wohnung Sie in Ihre Wohnflächenberechnung einbeziehen dürfen. Nicht die gesamte Grundfläche des Gebäudes zählt demnach zur anrechenbaren Wohnfläche. Diese Herangehensweise fand zunächst Einsatz beim geförderten Wohnraum, hat sich allerdings zwischenzeitlich als gängige Berechnungsmethode bei neueren Wohnräumen etabliert.

Folgende Flächen werden also voll einbezogen:

  • Küche
  • Bad und Toiletten
  • Wohn- und Esszimmer
  • Schlaf- und Nebenzimmer
  • Flure
  • Abstellräume innerhalb der Wohnung

Anteilig einbezogen werden:

  • Räume mit Dachschrägen
  • Balkone und Terrassen

Nicht einbezogen werden:

  • Hausflure
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Keller- und Waschräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

Grundsätzlich werden nur die Räume zur Wohnfläche gezählt, die eine Deckenhöhe von wenigstens einem Meter aufweisen. Sobald diese Mindesthöhe unterschritten wird, darf die Fläche nicht in die Berechnung einbezogen werden.

Gerade bei älteren Objekten kommt es demnach darauf an, wann zuletzt bauliche Veränderungen durchgeführt wurden. Denn es kann durchaus sein, dass bei solchen Immobilien noch der bis zum 31.12.2003 gültige Vorgänger der aktuellen Wohnflächen-Verordnung zum Tragen kommt.

Berechnung nach DIN 277

Die Alternative zur Wohnflächenberechnung liefert die DIN 277 unter dem Titel "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau". Während die Wohnflächen-Verordnung als mieterfreundlich gilt, greifen vor allem Mieter bevorzugt auf die DIN 277 zurück - und das aus einem guten Grund: Balkon, Terrasse und Loggia, aber auch Dach- und Kellerräume werden nach dieser Vorschrift komplett der Wohnfläche hinzugerechnet - die Mieteinnahmen fallen also im Vergleich zur DIN 277 deutlich höher aus. Grundsätzlich wird die Wohnfläche nämlich in Verkehrs-, Funktions- und Nutzfläche aufgeteilt. So ist für Mieter von Wohnungen im Dachgeschoss besondere Vorsicht geboten: Mit der DIN 277 summieren sich die Quadratmeter und damit der Mietpreis vergleichsweise erheblich.

Auf den Punkt gebracht: Nutzfläche = nicht bewohnte Fläche

Die DIN 277;2005 enthält auch alle Kriterien, die bei der Nutzflächenberechnung heranzuziehen sind. Hier die wichtigsten Grundsätze im Überblick:

  • Treppenhäuser, Eingangsbereiche, Aufzüge und Flure gelten als Verkehrsfläche.
  • Sobald betriebstechnische Anlagen in Keller- oder Hauswirtschaftsräumen untergebracht sind, gelten diese Flächen ebenso als technische Funktionsfläche wie spezielle Betriebs- oder Maschinenräume.
  • Nutzflächen sind wiederum nutzbare, aber nicht bewohnte Flächen, wie beispielsweise Büro- oder Praxisräume oder Schulungsräume.
  • Dachboden- und Kellerflächen gelten ebenso als Nutzflächen, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind.

Zusammenfassend lässt sich also festhalten: Als Nutzfläche gilt der Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der entsprechend seiner Zweckbestimmung zu nutzen ist. Im Gegensatz dazu versteht man unter Wohnfläche die Gesamtheit der zu einer Wohnung oder zu einem Haus zählenden, relevanten Raumgrundfläche. Natürlich ist das alles sehr theoretisch, kann sich aber auf die Wertermittlung einer Immobilie oder die Festlegung der Miete drastisch auswirken.

Korrekte Ermittlung der Wohn- oder Nutzfläche

Als Spezialisten für Grundrisse und andere Bauzeichnungen liefern wir regelmäßig die Grundlagen für die Wohn- oder Nutzflächenberechnung: Wir erstellen sowohl verkaufsoptimierte und individuell gestaltete Grundrisse als auch bemaßte Ausfertigungen, die alle zur Berechnung relevanten Informationen beinhalten. Naturgemäß können wir nur so exakt arbeiten, wie wir die Daten von Ihnen geliefert bekommen - unser Bestellprozess stellt aber sicher, dass alle relevanten Informationen zur Verfügung gestellt werden. Dann reichen uns auch Handskizzen, um detaillierte und hochwertige Ergebnisse liefern zu können. Sollten Sie Fragen haben oder unsicher sein, welche Grundriss-Variante für Ihr Vorhaben am besten geeignet ist, dann rufen Sie uns einfach an - wir nehmen uns gerne Zeit für Ihr Anliegen.