Überblick zum Nutzungsänderungsantrag

Sie sind Eigentümer:in eines Gebäudes und beabsichtigen eine Nutzungsänderung daran vorzunehmen? Doch wann genau müssen Sie einen Nutzungsänderungsantrag stellen und wann handelt es sich nur um eine bauliche Veränderung? Welche Voraussetzungen gibt es dazu und wie wird der Antrag gestellt? Diese und weitere Fragen klären wir im Folgenden auf.

Nutzungsänderungsantrag Grundrisse

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Definition und Abgrenzung

Der Begriff Nutzungsänderung wird eindeutig in §§ 29 ff. Baugesetzbuch (BauGB) des öffentlichen Baurechts definiert und bezeichnet die Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage. Damit grenzt es sich ganz klar von der baulichen Veränderung ab, da hiermit Änderungen gemeint sind, die die Bautechnik betreffen, jedoch nicht die bauliche Nutzung eines Gebäudes. Als Beispiel für eine bauliche Änderung gilt der Anbau eines Wintergartens. Wohingegen eine Nutzungsänderung beispielweise die Umwandlung einer gewerblichen Wohnung in eine zu privaten Wohnzwecken ausgelegten baulichen Anlage entspricht.

Wird eine Änderung der Nutzung angestrebt, ist demzufolge auch eine Baugenehmigung erforderlich. Dieser sogenannte Nutzungsänderungsantrag wird bei dem jeweiligen Bauamt des entsprechenden Bundeslandes beantragt. Da es gemäß der verschiedenen Landesbauordnungen jedoch auch Ausnahmen von dieser Genehmigungsvorschrift gibt, ist es empfehlenswert, sich als Bauherr:in vorab von Fachleuten beraten zu lassen. Nur so kann gewährleistet werden, dass das Vorhaben deckungsgleich mit der geltenden Landesbauordnung ist.

Wann ist ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich?

Es gibt mehrere Szenarien, bei denen sich die Nutzung des Gebäudes grundlegend ändert. Um einen Eindruck zu vermitteln, wann ein Nutzungsänderung vorliegt, dienen folgende Beispiele:

Änderung des Wochenendhauses zum Wohnhaus:
Wenn bislang das Wochenendhaus den nicht dauerhaften Lebensmittelpunkt darstellte und dies zukünftig geändert werden soll, ist ein Nutzungsänderungsantrag notwendig. Speziell in diesem Fall ist seitens der Baubehörde eine Befreiung von der gültigen Festsetzung des Bebauungsplans notwendig, um den ständigen Wohnsitz in ein Wochenendhausgebiet zu verlegen.

Änderung eines Mehrfamilienhauses zum Hotel:
Wenn die Umnutzung eines bislang zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhaus zu einem Hotel beabsichtigt wird, liegt ebenfalls eine Nutzungsänderung vor. Hier müsste gemäß des Bebauungsplans die gewerbliche Nutzung der baulichen Anlage vorliegen, um eine Genehmigung zu erhalten.

Änderung der Nutzung eines einzelnen Raums:
Wenn beispielsweise ein bislang ungenutzter Abstellraum zu einem Aufenthaltsraum umfunktioniert werden soll, sind Anforderungen an den Schall- und den Brandschutz sowie an Fluchtwege zu berücksichtigen. Demzufolge ist auch ein Nutzungsänderungsantrag erforderlich

Änderung einer Garage zu einem Wohnraum:
Wird die an das Wohnobjekt angeschlossene Garage umgebaut zu einem weiteren Wohnraum, wird ein Nutzungsänderungsantrag notwendig. Wenn dies laut Bebauungsplan erlaubt ist, müssen Anforderungen an den Schallschutz und an die Wärmedämmung entsprochen werden.

Änderung einer Scheune zu einem Wohnhaus:
Diese beabsichtigte Nutzungsänderung setzt auch eine genaue Überprüfung des Bebauungsplans voraus, da darin die Baunutzungsverordnung vorgibt, ob es sich z.B. um ein Mischgebiet handelt, in dem Wohnen und Gewerbebetriebe nebeneinander zulässig sind.

Voraussetzungen einer Nutzungsänderung

Für eine Änderung der Nutzung gelten grundsätzlich folgende Voraussetzungen:

  • Ein Antrag auf Nutzungsänderungsgenehmigung muss immer vorliegen.
  • Die Nutzungsänderung darf nicht dem entsprechend geltenden Bebauungsplan widersprechen.
  • Die Anforderungen für Schall- und Wärmeschutz müssen erfüllt sein.
  • Die Erschließung zur betreffenden baulichen Anlage muss gesichert sein.
  • Der Entwurfsverfasser muss über eine Bauvorlagenberechtigung verfügen.

Liegen all diese Voraussetzungen vor, wird gemäß der Baunutzungsverordung (BauNVO) geprüft, ob dem Nutzungsänderungsantrag stattgegeben wird. Die BauNVO beinhaltet klare Vorgaben über die zulässige Bebauungsart in dem jeweiligen Gebiet, in dem sich die bauliche Anlage befindet. Dementsprechend ist die BauNVO eine grundlegende Angabe des Bebauungsplans Beispiele für Bebauungsarten lauten u.a. wie folgt:

  • Reines Wohngebiet: Ausschließlich Wohnen (Abkürzung laut Bebauungsplan WR)
  • Mischgebiet: Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören (Abkürzung MI)
  • Industriegebiet: Ausschließlich Gewerbebetriebe; überwiegend solche Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind (Abkürzung GI)

Wie wird der Nutzungsänderungsantrag gestellt?

Für die Änderungsgenehmigung müssen eine Reihe von Unterlagen eingereicht werden:

  • Antragsformular: Dieser ist bei der zuständigen Baubehörde erhältlich und muss neben der Unterschrift des/der Bauherren:in zwingend die Unterschrift des Antragstellers aufweisen.
  • Lageplan im Maßstab 1:100
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Bauzeichnung: Bauzeichnung des Bestands mitsamt Eintragungen der geplanten Nutzungsänderung im Maßstab 1:100.
  • Baubeschreibung und Aufstellung der zu erwartende Herstellungskosten
  • Detaillierte Betriebsbeschreibung: Für den Fall, wenn eine gewerbliche Nutzung angestrebt wird.
  • Stellplatznachweis: Sollten zusätzliche Stellplätze notwendig sein, müssen diese nachgewiesen werden.
  • Ggf. Gutachten: z. B. zum Brandschutz oder zum Schallschutz

Wenn diese Unterlagen vollständig eingereicht wurden, wird der Nutzungsänderungsantrag überprüft und anschließend entweder genehmigt, unter Auflagen zugelassen oder abgelehnt.

Kosten eines Nutzungsänderungsantrags

Die Gebühren für eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage richten sich nach der Bauaufsichtsgebührensatzung. Diese sind im Verwaltungskostenverzeichnis (VwKostVerz) der entsprechenden Gemeinden festgelegt. Eine genaue Kostenprognose hinsichtlich der Gebühren ist schwierig zu erstellen, zumal die Gebühren in Abhängigkeit der jeweiligen Nutzungsänderung stehen. Es besteht jedoch die Möglichkeit der kostenlosen Beratung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, um eine Aussage zum Kostenaufwand zu erhalten.

Konsequenzen einer rechtswidrigen Nutzungsänderung

Die Folgen einer rechtswidrigen Änderung der Nutzung sind beträchtlich. Sollte eine Nutzungsänderung ohne Vorliegen der behördlichen Genehmigung vorgenommen worden sein, kann die entsprechende Baubehörde auf Anordnung verfügen die Nutzung einzustellen. Zusätzlich dazu wird i.d.R. ein Bußgeldbescheid erlassen. Gleiches gilt für den Fall, wenn die genannten Voraussetzungen für die Nutzungsänderung nicht eingehalten wurden. Weiterhin kann es sogar dazu kommen, dass die zuständige Baubehörde den Abriss der baulichen Anlage anordnet. Dieser drastische Schritt wird dann eingeleitet, wenn die Nutzungsänderung in schwerwiegendem Widerspruch zu den geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans stehen.

Daher ist es ratsam sich mit dem Baurecht auseinanderzusetzen, in dem die Ausnahmen und Sonderregeln verankert sind. Des Weiteren empfiehlt es sich, mit einer Fachperson die beabsichtigte Änderung der Nutzung zu besprechen. Dieser kann auch bei der Erstellung eines Nutzungsänderungsantrag behilflich sein, der im Einklang mit der geltenden Baunutzungsverordnung steht.

Haben Sie eine Änderung der Nutzung Ihrer baulichen Anlage vor? Benötigen Sie eine Bauzeichnung für den Nutzungsänderungsantrag? Wir helfen Ihnen gerne dabei und klären weiterführende Fragen.