Der Bebauungsplan

die kommunale Leitlinie für Bauwillige

Wer in Deutschland ein Grundstück kaufen möchte und konkrete Vorstellungen seines neuen Eigenheims hat, kommt nicht umhin, sich mit dem Bebauungsplan zu befassen. Er regelt beispielsweise, auf welche Art und Weise ein Grundstück in einem Wohngebiet bebaut werden darf. Bei diesen Plänen handelt es sich um rechtsverbindliche Festsetzungen, die für alle Bauherren gelten. Bauwillige können die Bebauungspläne bei der örtlichen Baubehörde einsehen oder mittlerweile sogar teilweise bequem im Internet.

Für die Entwicklung eines Bebauungsplans ist der übergeordnete Flächennutzungsplan entscheidend, der auch zugleich für das gesamte Gemeindegebiet gültig ist. In ihm wird die Bodennutzung für entsprechende Bebauungsflächen festgelegt, wie beispielsweise für Gewerbe, Landwirtschaft oder für den Wohnungsbau.

Auf Grundlage des Flächennutzungsplans und der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung in einer Gemeinde entsteht dann der Bebauungsplan. Dieser bezieht sich stets nur auf einen einzelnen Stadt- oder Ortsteil oder auf mehrere Grundstücke. Der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan sind beides sogenannte Bauleitpläne, deren Rechtsgrundlage §8 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) bildet.

Hintergrundgedanke des Bebauungsplans ist es, einen einheitlichen Bebauungscharakter innerhalb einer Gemeinde zu bewahren und auch Rechte sowie Interessen der Bauherren und Grundeigentümer zu gewähren und zu berücksichtigen.

Was genau steht in einem Bebauungsplan?

Auf den ersten Blick erscheint dem Laien der Bebauungsplan als ein Buch mit sieben Siegeln. Den Schlüssel dazu stellen zwei Verordnungen dar: die Planzeichenverordnung (PlanZV) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Planzeichenverordnung regelt die Planzeichen wie Farben, Kürzel, Linien, Schraffuren etc. Die Baunutzungsverordnung führt die Art und das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks, die Bauweise sowie die überbaubare Grundstückfläche.

Mit den letztgenannten vier Angaben sind folgende spezifischen Regelungen gemeint:

1. Die Art der baulichen Nutzung verrät konkret, um was für eine Bebauungsart es sich handelt.

Kürzel Baugebiet Bebauungsart
WS Kleinsiedlungsgebiet Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten
WR Reines Wohngebiet Ausschließlich Wohnen
WA Allgemeines Wohngebiet Überwiegend Wohnen
WB Besonderes Wohngebiet Überwiegend Wohnen und Gewerbebetriebe, die mit dem Wohnen verträglich sind
MD Dorfgebiet Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen und Gewerbebetriebe, die nicht wesentlich störend sind
MI Mischgebiet Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
MK Kerngebiet Überwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur
GE Gewerbegebiet Überwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe
GI Industriegebiet Ausschließlich Gewerbebetriebe; überwiegend solche Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind
MU Urbanes Gebiet Wohnen und Gewerbebetriebe mit höherer baulicher Dichte (Stichwort Lückenschließung)
Bebauungsplan-Grundflächenzahl

2. Beim Maß der baulichen Nutzung geht es konkret um Zahlen rund um ein geplantes Bauvorhaben. Dabei werden insbesondere die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Gebäudehöhe festgelegt. Neben diesen wichtigen Angaben sind zahlreiche andere Festsetzungen möglich.

Eine wichtige Kennzahl ist hierbei einerseits die im Bebauungsplan vorgegebene Grundflächenzahl (GRZ). Diese gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks maximal bebaut oder versiegelt (z.B. Bepflasterung) werden darf. (Beispiel: wenn die GRZ mit 0,4 angegeben ist und das Grundstück 500 m2 beträgt, darf höchstens 200 m2 Grund bebaut werden.) Andererseits definiert die Geschossflächenzahl (GFZ) das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. (Beispiel: wenn die GFZ bei 0,2 liegt und das Grundstück 500 m2 ist, darf maximal 100 m2 Geschossfläche errichtet werden.) Diese maximal zulässige Geschossfläche kann auf die zulässige Anzahl an Vollgeschossen aufgeteilt werden.

Für viele Bauherren ist das Thema Vollgeschoss von großer Bedeutung. Die Angabe zur zulässigen Anzahl von Vollgeschossen findet sich im Bebauungsplan wieder. Jedoch muss für die Definition eines Vollgeschosses in der Bauverordnung des jeweiligen Bundeslandes nachschlagen werden, in dem gebaut werden soll. Für Hamburg gilt beispielweise folgendes: Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff Staffelgeschoss wichtig. Damit sind Geschosse bezeichnet, die gegenüber den darunterliegenden Geschossen zurückspringen und eine kleinere Grundfläche aufweisen.

3. Die Bauweise beschreibt zwei verschieden Gruppen: Zum einen die offene Bauweise, mit der freistehende Einzelhäuser, aber auch Doppel- oder Reihenhäuser, mit einer maximalen Gebäudelänge von 50 Metern gemeint sind. Zum anderen steht die geschlossene Bauweise für Doppelhäuser oder Reihenhäuser, die ohne seitlichen Abstand direkt auf der Grundstücksgrenze oder direkt anschließend zum Nachbarhaus gebaut werden.

4. Die überbaubare Grundstücksfläche wird auch Baufenster genannt. Innerhalb dieses Baufensters geben Baugrenzen und Baulinien die genaue Position und die Ausrichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück an. Die Bebauungstiefe bestimmt zudem, wie weit ein Grundstück von der erschließenden Straße aus gesehen nach hinten zurückgesetzt bebaut werden darf.

Bebauungsplan

Ausschnitt eines Bebauungsplans mit Erläuterung der Zeichen

Über diese vier wesentlichen Regelungen hinaus können noch viele weitere ergänzende Festsetzungen gelten, da der Städtebau Sache der Gemeinde ist. Dazu zählen beispielsweise spezifische Dachvorgaben zu Neigung, Form, Farbgebung und Material, Angaben zu den Abstandsflächen, aber auch Regelungen zur Heizungsart. In jedem Fall ist es lohnenswert, sich vor dem Kauf eines Grundstücks oder dem Bau einer Immobilie mit den städtischen Festsetzungen auseinanderzusetzen, um diese für die eigene Planung zu befolgen.

Tipp: Einsicht ins Baulastenverzeichnis
Nicht selten sind Grundstücke mit Baulasten behaftet. Eine Baulast kann ein Wege- oder Zugangsrecht eines Nachbarn sein, damit dieser sein Grundstück betreten kann. Daher ist es ebenfalls ratsam, vor dem Kauf eines Grundstücks oder vor der Entwurfsplanung bei der Gemeinde das Baulastenverzeichnis einzusehen, um abschätzen zu können, wie mögliche Baulasten das eigene Bauvorhaben beeinflussen.

Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Bebauungsplan

Die Festsetzungen aus der BauNVO sind für Bauherren gesetzlich bindend. Jedoch sind nicht zwingend alle Regelungen dort eingetragen, weswegen es zwei verschiedene Bauleitpläne gibt. Sind für alle folgenden vier Punkte Festsetzungen im Bebauungsplan vermerkt, spricht man von einem qualifizierten Bebauungsplan:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksflächen
  • Örtliche "Verkehrsflächen"

In der Praxis kommt der qualifizierte Bebauungsplan am häufigsten vor. Fehlt einer der vier Festsetzungen, so handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. In diesem Fall zieht man die Bebauung in der unmittelbaren Umgebung des Bauvorhabens heran, um die fehlende Regelung zu kompensieren. Dies gilt beispielsweise für Stadtteile mit historischer Bebauung.

Es kann sogar vorkommen, dass für das gewünschte Grundstück überhaupt kein Bebauungsplan existiert. Dann wird gemäß §34 des BauGB überprüft, ob sich das Bauvorhaben in den umliegenden Baubestand einfügt.

Überprüfung Ihres Bauvorhabens mittels Bauvoranfrage

Sie haben ein Bauvorhaben und wissen nicht, ob dieser dem geltenden Bebauungsplan und dem öffentlichen Baurecht entspricht? Dann ist eine Bauvoranfrage zur Klärung dieser Frage eine gute Lösung. Die Bauvoranfrage ist ein freiwilliges Verfahren, um vor Stellung des zwingend notwendigen Bauantrages bei der Baubehörde feststellen zu lassen, ob Sie Ihr Grundstück so wie geplant bebauen dürfen. Weiterer Unterschied ist, dass eine Bauvoranfrage meistens zur Klärung einzelner Aspekte Ihres Bauvorhabens dient und eine positive Antwort darauf keine Baugenehmigung darstellt, die Sie berechtigt sofort mit dem Bau loszulegen. Vielmehr dient Ihnen die Bauvoranfrage zur Planungssicherheit, wenn Regelungen im Bebauungsplan fehlen oder Ihr Bauvorhaben erheblich von den Vorgaben abweicht.

Kennen Sie die städtischen Festsetzungen für Ihr Baugrundstück? Haben Sie bereits sämtliche Angaben für Ihr Bauvorhaben berücksichtigt? Dann unterstützen wir Sie gerne bei Ihrem Grundriss und stehen Ihnen bei offenen Fragen zur Seite.