Alles über Ausnahmen und Befreiung
im Bebauungsplan

Ausnahmen und eine Befreiung vom Bebauungsplan bieten Ihnen als Bauherrin bzw. Bauherr die Möglichkeit, von festgelegten Vorgaben abzuweichen, um Ihr Bauvorhaben an individuelle Gegebenheiten anzupassen, ohne dabei die städtebaulichen Grundzüge zu gefährden. Damit können Sie unter bestimmten Bedingungen von den festgelegten Regelungen abweichen. Dieser Prozess kann zwar ziemlich komplex sein, lohnt sich jedoch, wenn Sie damit Ihre Bauziele erreichen. Die Möglichkeiten und Voraussetzungen für eine Abweichung vom Bebauungsplan sind durch das Baugesetzbuch (BauGB) und die jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Gut zu wissen: Die Begriffe Ausnahme bzw. Befreiung im Bebauungsplan werden oft synonym als Ausnahme bzw. Befreiung vom Bebauungsplan bezeichnet. Wir verwenden im nachfolgenden Text beide Begriffe. So finden Suchende mit beiden Varianten unseren Artikel.

Was ist eine Ausnahme im Bebauungsplan?

Was eine Ausnahme vom Bebauungsplan ist, wird in Paragraf §31 Abs. 1 BauGB geregelt. Eine Ausnahme kann nur gewährt werden, wenn der Bebauungsplan selbst ausdrücklich festlegt, dass unter bestimmten Bedingungen von den allgemeinen Festsetzungen abgewichen werden darf. Der Bebauungsplan muss also ausdrücklich die Möglichkeit einer Ausnahme nennen. Die Ausnahmen beziehen sich typischerweise auf spezifische Regelungen im Bebauungsplan, wie die Art der baulichen Nutzung, Bauweise, Höhe von Gebäuden oder andere festgelegte Parameter.

Sie als Bauherrin bzw. Bauherr stellen einen Antrag auf die Gewährung der Ausnahme im Bebauungsplan. Die zuständige Baubehörde prüft dann, ob die Ausnahme mit den städtebaulichen Zielen und öffentlichen Belangen vereinbar ist. Dabei hat sie einen gewissen Ermessensspielraum, solange die Ausnahme im Bebauungsplan vorgesehen ist und die städtebaulichen Ziele nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Was ist eine Befreiung im Bebauungsplan?

Eine mögliche Befreiung im Bebauungsplan ist in Paragraf §31 Abs. 2 BauGB geregelt. Eine Befreiung kommt in Betracht, wenn der Bebauungsplan keine Ausnahme für die gewünschte Abweichung vorsieht. Sie ist eine weitergehende Möglichkeit, von den Festsetzungen des Plans abzuweichen. Allerdings erfordern Befreiungen eine sorgfältige Prüfung und sind an strengere Voraussetzungen geknüpft als Ausnahmen. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn:

• die strikte Anwendung des Plans zu einer unzumutbaren Härte führen würde.
• die Befreiung zur Verwirklichung städtebaulicher Ziele erforderlich ist.
• die Befreiung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und die Grundzüge der Planung nicht beeinträchtigt werden.

Um eine Befreiung vom Bebauungsplan zu erreichen, müssen Sie einen schriftlichen Antrag stellen. Die Baubehörde prüft die Voraussetzungen und entscheidet über die Erteilung der Befreiung. Eine solche Entscheidung erfordert eine intensivere Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Interessen als bei einer Ausnahme. Die Behörde muss sicherstellen, dass die Grundzüge der städtebaulichen Planung nicht gefährdet werden.

Zusammenfassung

Eine Ausnahme im Bebauungsplan ist eine Abweichung, die im Bebauungsplan ausdrücklich als zulässig festgelegt ist. Die Behörde hat Ermessensspielraum, aber die Ausnahme muss im Plan vorgesehen sein. Eine Befreiung ist hingegen eine Abweichung, die nicht im Bebauungsplan vorgesehen ist. Sie erfordert eine strengere Prüfung, da sie nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt wird und nicht die Grundzüge der Planung beeinträchtigen darf.

Ausnahmen vom Bebauungsplan – Beispiele

Ausnahmen vom Bebauungsplan können in verschiedenen Kontexten gewährt werden. In der Praxis kommen beispielsweise folgende Fälle häufig vor:

1. Nutzungsänderung

• Wohngebiet in Mischgebiet: In einem reinen Wohngebiet kann der Bebauungsplan vorsehen, dass nur Wohnnutzung erlaubt ist. Eine Ausnahme könnte erteilt werden, um in einem Teil des Gebäudes ein kleines Büro oder einen Laden einzurichten, wenn dies die Wohnnutzung nicht wesentlich beeinträchtigt und das Gebiet nicht übermäßig belastet.
• Gewerbliche Nutzung in Wohngebieten: Eine Ausnahme im Bebauungsplan kann gewährt werden, um einem Handwerksbetrieb, einem Büro oder einer Praxis zu ermöglichen, sich in einem Wohngebiet anzusiedeln, sofern dies mit der Umgebung verträglich ist.

2. Abweichung von der Bauweise

• Flachdach statt Satteldach: Ein Bebauungsplan könnte vorschreiben, dass alle Gebäude in einem Gebiet mit einem Satteldach gebaut werden müssen. Eine Ausnahme könnte erteilt werden, um ein modernes Gebäude mit Flachdach zu errichten, wenn dies sich dennoch gut in das städtebauliche Gesamtbild einfügt.
• Abweichende Gebäudestellung: Wenn der Bebauungsplan eine geschlossene Bauweise vorschreibt, könnte eine Ausnahme gewährt werden, um ein freistehendes Gebäude oder ein Gebäude in offener Bauweise zu errichten, wenn dies städtebaulich vertretbar ist.

3. Überschreitung der Baugrenzen

• Überbauung der Baugrenzen: Sie könnten eine Ausnahme im Bebauungsplan benötigen, wenn ein geplantes Gebäude die im Bebauungsplan festgesetzten Baugrenzen oder Baulinien geringfügig überschreitet, etwa aufgrund besonderer Anforderungen an das Gebäude (z.B. barrierefreie Zugänge, besondere architektonische Merkmale).
• Vergrößerung der Geschossfläche: Eine Ausnahme könnte auch für die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) notwendig sein, etwa wenn zusätzliche Flächen für eine sinnvolle Nutzung des Gebäudes erforderlich sind – beispielsweise bei einer Aufstockung eines bestehenden Gebäudes.

4. Höhenüberschreitung

• Höheres Gebäude als vorgesehen: Der Bebauungsplan könnte die maximale Höhe von Gebäuden begrenzen. Eine Ausnahme vom Bebauungsplan könnte erteilt werden, um ein Gebäude mit höherem Geschoss zu errichten, etwa wenn das Gebäude besondere architektonische Merkmale wie einen Turm oder ein Atrium enthalten soll, die über die festgelegte Höhe hinausgehen.
• Dachaufbauten: Eine Ausnahme könnte auch für Dachaufbauten wie Antennen, Solaranlagen oder Aufzüge erforderlich sein, die die festgelegte maximale Gebäudehöhe überschreiten.

5. Besondere städtebauliche Anforderungen

• Erhalt von Bestandsgebäuden: Wenn der Bebauungsplan vorsieht, dass in einem bestimmten Gebiet Neubauten eine bestimmte Gestaltung oder Kubatur haben müssen, könnte eine Ausnahme erteilt werden, um ein historisches oder architektonisch wertvolles Bestandsgebäude zu erhalten und anzupassen, auch wenn es den neuen Vorgaben nicht vollständig entspricht.
• Errichtung von Gemeinschaftseinrichtungen: In einem Wohngebiet könnte eine Ausnahme im Bebauungsplan erteilt werden, um eine Schule, einen Kindergarten oder eine Sporthalle zu errichten, auch wenn dies nicht den ursprünglichen Festsetzungen des Plans entspricht, weil dies dem Gemeinwohl dient.

6. Abweichungen bei Stellplätzen

• Weniger Stellplätze als vorgesehen: Ein Bebauungsplan könnte vorschreiben, dass pro Wohnung eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen vorhanden sein muss. Eine Ausnahme vom Bebauungsplan könnte gewährt werden, wenn beispielsweise aufgrund der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder aufgrund von Carsharing-Konzepten weniger Stellplätze notwendig sind.
• Alternative Stellplatzgestaltung: Eine Ausnahme könnte auch für die Gestaltung von Stellplätzen gewährt werden – etwa, wenn statt offener Stellplätze Tiefgaragen oder Parkdecks geplant sind, die nicht im Bebauungsplan vorgesehen waren.

Diese Beispiele zeigen, dass Ausnahmen vom Bebauungsplan flexibel auf besondere Bedürfnisse und Umstände reagieren können, um eine sinnvolle und angepasste Entwicklung zu ermöglichen, ohne die grundsätzlichen städtebaulichen Ziele zu gefährden.

Befreiung vom Bebauungsplan – Beispiele

Befreiungen vom Bebauungsplan werden in der Praxis dann erteilt, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine strikte Einhaltung der Festsetzungen des Plans unzumutbar oder unpraktisch machen, ohne dass die Grundzüge der Planung beeinträchtigt werden. Zu typischen Beispielen zählen:

1. Überschreitung der Bauhöhe

Ein Bebauungsplan legt eine maximale Gebäudehöhe von zehn Metern fest. Sie planen jedoch, ein Gebäude mit einer Höhe von zwölf Metern zu errichten, um beispielsweise ein Dachgeschoss sinnvoll zu nutzen. Eine Befreiung im Bebauungsplan könnte erteilt werden, wenn nachgewiesen wird, dass die höhere Gebäudehöhe keine negativen Auswirkungen auf das Stadtbild oder die Nachbarschaft hat und sich das Gebäude trotz der Abweichung gut in die Umgebung einfügt.

2. Verkleinerung von Abstandsflächen

Der Bebauungsplan schreibt vor, dass ein Gebäude einen Mindestabstand von drei Metern zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Sie möchten aber ein Gebäude errichten, bei dem dieser Abstand aus baulichen oder funktionalen Gründen auf zwei Meter verkürzt werden soll. Eine Befreiung im Bebauungsplan könnte in Betracht gezogen werden, wenn nachgewiesen wird, dass die geringere Abstandsfläche keine erheblichen Beeinträchtigungen für die Nachbarn oder das städtebauliche Konzept verursacht und die Nachbarn der Änderung zustimmen.

3. Nutzung eines Gebäudes abweichend vom Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan sieht für ein bestimmtes Gebiet ausschließlich Wohnnutzung vor. Sie planen aber, in einem bestehenden Gebäude eine Arztpraxis oder ein kleines Café einzurichten. Eine Befreiung könnte erteilt werden, wenn nachgewiesen wird, dass die Nutzung das Gebiet nicht wesentlich stört, die öffentliche Infrastruktur nicht übermäßig belastet wird und das Vorhaben zum Wohl der Allgemeinheit beiträgt (z.B. durch die Versorgung der Nachbarschaft).

4. Erweiterung eines Bestandsgebäudes

Ein altes Gebäude steht in einem Gebiet, das laut Bebauungsplan nur eine eingeschossige Bebauung erlaubt. Sie sind Eigentümer:in des Gebäudes und möchten dieses nun um ein weiteres Stockwerk erweitern, um mehr Wohnraum zu schaffen. Eine Befreiung im Bebauungsplan könnte gewährt werden, wenn das zusätzliche Geschoss architektonisch gut integriert wird, das Gesamtbild des Viertels nicht stört und die Erweiterung städtebaulich vertretbar ist.

5. Abweichende Bauweise

Der Bebauungsplan schreibt eine geschlossene Bauweise (d.h., die Gebäude müssen aneinandergebaut werden) vor. Sie möchten jedoch ein freistehendes Gebäude errichten, das besser zu den örtlichen Gegebenheiten passt. Eine Befreiung könnte erteilt werden, wenn gezeigt wird, dass die freistehende Bauweise städtebaulich sinnvoll ist, z.B. um Grünflächen oder Durchgänge zu schaffen.

6. Nutzung von Dachflächen

Ein Bebauungsplan sieht vor, dass Dachflächen nur zur Wohnnutzung ausgebaut werden dürfen. Sie möchten jedoch eine Dachfläche für eine Gemeinschaftseinrichtung – wie beispielsweise einen Spielraum oder eine Dachterrasse für die Bewohner:innen – nutzen. Eine Befreiung vom Bebauungsplan könnte erteilt werden, wenn diese Nutzung das Konzept des Gebiets unterstützt und keine negativen Auswirkungen auf die Nachbarn hat.

7. Errichtung von baulichen Anlagen auf unbebauten Flächen

Ein Bebauungsplan legt fest, dass bestimmte Flächen unbebaut bleiben sollen (z.B. Grünflächen oder Spielplätze). Sie möchten jedoch auf einem Teil dieser Fläche eine kleine bauliche Anlage – beispielsweise einen Pavillon oder eine Garage – errichten. Eine Befreiung könnte möglich sein, wenn diese Anlage städtebaulich vertretbar ist, den öffentlichen Belangen nicht entgegensteht und die Grundzüge der Planung gewahrt bleiben.

Wie, wann und wo stellen Sie den Antrag auf eine Befreiung im Bebauungsplan?

Einen Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan zu stellen, erfordert sorgfältige Vorbereitung und eine enge Abstimmung mit der zuständigen Baubehörde. Wir haben nachfolgend einen Ablaufplan für Sie zusammengestellt:

1. Wie stellen Sie einen Antrag?

Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen, einen Architekten/eine Architektin oder einen Bauplaner/eine Bauplanerin hinzuziehen, um einen solchen Antrag fachgerecht zu formulieren und so die Erfolgsaussichten zu erhöhen. Solche Fachpersonen können auch bei der Interpretation des Baubauungsplans und der Argumentation für eine Befreiung helfen.

Schriftlicher Antrag:

• Der Antrag auf Befreiung im Bebauungsplan muss schriftlich bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden.
• Im Antrag müssen die konkreten Abweichungen vom Bebauungsplan beschrieben werden, einschließlich der Festsetzungen, von denen abgewichen werden soll (z. B. Gebäudehöhe, Nutzungsart, Bauweise).
• Es ist eine ausführliche Begründung notwendig. Sie legt dar, warum die Befreiung erforderlich ist. Dabei sollten alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden. Dazu zählen etwa besondere Umstände des Grundstücks, wirtschaftliche Härten, städtebauliche Aspekte und mögliche Auswirkungen auf die Nachbarschaft.
• Untermauern Sie Ihren Antrag mit relevanten Plänen, Skizzen oder Gutachten.

2. Wo stellen Sie den Antrag?

a. Zuständige Baubehörde

• Der Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan wird bei der örtlich zuständigen Baubehörde eingereicht. Dies ist in der Regel das Bauamt der Stadt oder Gemeinde, in der das betroffene Grundstück liegt.
• Die Kontaktdaten und Informationen zur Antragstellung finden Sie in der Regel auf der Website der Stadt oder Gemeinde.

b. Einreichung

• Der Antrag kann persönlich, per Post oder manchmal auch elektronisch (per E-Mail oder über Online-Portale) eingereicht werden, je nach den Vorgaben der jeweiligen Behörde.

3. Wann stellen Sie den Antrag?

a. Vor Baubeginn

• Der Antrag auf Befreiung im Bebauungsplan muss unbedingt vor Beginn der Bauarbeiten gestellt und genehmigt werden. Ohne eine erteilte Befreiung ist es nicht erlaubt, vom Bebauungsplan abzuweichen.
• Idealerweise sollten Sie den Antrag frühzeitig im Planungsprozess stellen, um mögliche Verzögerungen oder Komplikationen zu vermeiden.

b. Im Rahmen der Bauvoranfrage:

• Es kann sinnvoll sein, den Antrag im Rahmen einer Bauvoranfrage zu stellen, besonders wenn unklar ist, ob die Befreiung gewährt wird. Die Bauvoranfrage ist ein informelles Verfahren, bei dem die Baubehörde eine rechtlich unverbindliche Vorprüfung des Bauvorhabens vornimmt. Hier kann auch die Frage einer möglichen Befreiung geprüft werden.
• Nach positiver Voranfrage können Sie den eigentlichen Bauantrag inklusive der Befreiung einreichen.

c. Parallel zum Bauantrag

Sie können den Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan auch zusammen mit dem eigentlichen Bauantrag stellen. Dies spart Zeit, da beide Anträge parallel bearbeitet werden.

4. Was passiert nach der Antragstellung?

a. Prüfung durch die Baubehörde

• Die Baubehörde prüft den Antrag auf Befreiung sorgfältig. Dies umfasst die Abwägung zwischen Ihren Interessen und den städtebaulichen Zielen sowie die Berücksichtigung öffentlicher Belange.
• Die Prüfung kann mehrere Wochen bis Monate dauern, abhängig von der Komplexität des Vorhabens und der Arbeitsbelastung der Behörde.

b. Mögliche Nachfragen oder Anhörungen

• Die Behörde kann zusätzliche Informationen oder Unterlagen von Ihnen anfordern. In manchen Fällen kann es auch zu Anhörungen kommen, bei denen betroffene Nachbarn oder andere Beteiligte Stellung nehmen können.
• Es ist wichtig, dass Sie in dieser Phase eng mit der Behörde zusammenarbeiten und zeitnah auf Anfragen reagieren.

c. Bescheid

• Am Ende des Verfahrens erhalten Sie einen schriftlichen Bescheid, in dem die Behörde die Befreiung entweder genehmigt oder ablehnt.
• Bei einer Ablehnung können Sie Widerspruch einlegen oder den Antrag überarbeiten und erneut einreichen.

Die Beantragung einer Ausnahme vom Bebauungsplan

Der Ablauf der Antragstellung und Prüfung für eine Ausnahme im Bebauungsplan ist in vielen Punkten ähnlich, da beide Verfahren durch die Baubehörde gesteuert werden und auf einer schriftlichen Antragstellung basieren. Der wesentliche Unterschied liegt in den rechtlichen Voraussetzungen und der Intensität der Prüfung. Ein Antrag auf Ausnahme ist nur möglich, wenn der Bebauungsplan dies ausdrücklich vorsieht. Die Prüfung ist meist weniger umfangreich, da der Plan die Ausnahme bereits zulässt. Ein Antrag auf Befreiung vom Bebauungsplan wird nur gewährt, wenn strenge Bedingungen erfüllt sind, insbesondere wenn eine Abweichung städtebaulich vertretbar und erforderlich ist. Die Prüfung ist strenger, und die Entscheidung liegt stärker im Ermessen der Behörde.