Alles Wissenswerte rund um das Grundbuch

Unabhängig davon, ob Sie bereits ein Haus und/oder ein Grundstück besitzen oder gerade Bauherr:in geworden sind – der Begriff "Grundbuch" ist Ihnen sicherlich schon des Öfteren begegnet. Doch was genau ist ein Grundbuch? Was steht darin? Und wer hat Zugriff darauf? Wir haben die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik für Sie zusammengetragen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke einer Gemeinde/einer Stadt dokumentiert sind und das über die Eigentums-, Rechts- und Schuldverhältnisse eines Grundstücks informiert. Es wird im Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts geführt (Ausnahme ist Baden-Württemberg – hier ist das Grundbuchamt noch in den einzelnen Gemeinden angesiedelt). Für jedes Grundstück gibt es jeweils ein Grundbuchblatt. Außerdem gibt es verschiedene Arten von Grundbüchern, die sich in ihrer Thematik unterscheiden:

• Grundbuch
• Erbbaugrundbuch
• Teileigentumsgrundbuch
• Wohnungsgrundbuch
• Teileigentumserbbaugrundbuch
• Wohnungserbbaugrundbuch

In diesem Verzeichnis müssen alle jemals eingetragenen Daten für immer lesbar sein, auch wenn sie zwischenzeitlich hinfällig sind. Als das Register noch ausschließlich in Papierform geführt wurde, bedeutete dies, dass weder eine Seite entfernt noch Textstellen geschwärzt werden durften. So wurden gelöschte Daten in Rot unterstrichen. Seit 2009 wird das Grundbuch in Deutschland in elektronischer Form geführt. Aber auch hier gilt: Die Inhalte werden niemals gelöscht. Informationen, die nicht mehr aktuell sind, werden daher in Rot markiert.

Gut zu wissen: Änderungen oder Löschungen in diesem Verzeichnis dürfen nur auf Antrag durch den/die Eigentümer:in der Immobilie oder des Grundstücks vorgenommen werden.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Verzeichnis besteht aus verschiedenen Teilen und ist wie folgt aufgebaut:

Aufschrift

Hierbei handelt es sich um das Deckblatt des Grundbuchblattes, auf dem das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des jeweiligen Grundbuchblattes, das Datum der letzten Änderung sowie das Datum des ausgedruckten Dokuments aufgelistet ist.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis ist die Lage und Größe des Grundstücks gemäß Kataster beschrieben, das über Gemarkung, Flur und Flurstück informiert. Außerdem sind hier grundstücksgleiche Rechte aufgelistet sowie Miteigentumsanteile und Rechte Dritter mit allen Änderungen, die im Laufe der Zeit beurkundet wurden.

Abteilung I

Abteilung I gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse des jeweiligen Grundstücks – also: Wer ist der/die Eigentümer:in bzw. wer sind die Eigentümer:innen. Außerdem wird Verteilung des Eigentums beschrieben. So gibt es beispielsweise bei Ehepaaren oft den Zusatz "je zur Hälfte".

Abteilung II

In dieser Abteilung stehen die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen. Dazu zählen beispielsweise Wohn-, Wege- oder Vorkaufsrechte. Außerdem können hier Vermerke zu einer Testamentsvollstreckung, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung gemacht worden sein.

Abteilung III

In Abteilung III geht es um die Auflistung der Grundschulden, Hypotheken oder Grundpfandrechte.

Gut zu wissen: Ist die Grundschuld getilgt, vergessen Eigentümer:innen häufig, diese Eintragung löschen zu lassen. Die Löschung erfolgt jedoch nicht automatisch nach Rückführung der Verbindlichkeiten, sondern muss vom Eigentümer/von der Eigentümerin beim Amtsgericht beantragt werden.

Wann erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch?

Sobald Sie ein Grundstück oder ein Haus gekauft haben, müssen Sie als neue(r) Eigentümer:in im Grundbuch vermerkt werden. Dazu muss der entsprechende Kaufvertrag von einem Notar/einer Notarin beglaubigt werden. Danach legen Sie diesen mit einem Antrag dem Grundbuchamt vor. Eine ähnliche Vorgehensweise gilt auch, beim Erbbaurecht, bei einer Schenkung oder einem Erbfall. Sowohl die Schenkung als auch das Erbe muss notariell beglaubigt sein, bevor es dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt werden kann.

Auch wenn Sie beispielsweise die Grundschuld löschen lassen wollen, ist eine notarielle Beglaubigung nötig. Nach der Tilgung erhalten Sie in der Regel von Ihrem Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung, die von einem Notar beurkundet werden muss. Danach kann die Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Darüber hinaus wird eine Änderung notwendig, wenn Sie beispielsweise bei einer Umschuldung das Kreditinstitut wechseln oder die Grundschuld an eine dritte Person abtreten.

Wer kann das Grundbuch einsehen?

Bei den eingetragenen Daten handelt es sich um hoch sensible Informationen, wie beispielsweise die Vermögens- und Schuldverhältnisse. Daher ist der Zugriff auf diese Daten nur beschränkt möglich. In der Regel wird nur den Gründstückseigentümer:innen und anderen im Grundbuch genannten Personen der Zugriff gestattet.

Darüber hinaus wird Personen Einsicht gewährt, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Dazu zählen beispielsweise potenzielle Käufer:innen, Gläubiger:innen, Kreditinstitute, Notare, Gerichte und Behörden. Geregelt wird das in §12 GBO (Grundbuchordnung).

Welche Kosten fallen an?

Die Kosten für einen Eintrag sind abhängig vom Kaufpreis des Grundstücks bzw. des Hauses. Als Richtwert können Sie von ca. 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie ausgehen. Dabei entfallen rund 1 (bzw. 2) Prozent auf die Notarkosten und 0,5 Prozent auf den Grundbucheintrag.

Auch wenn Sie eine Grundschuld löschen lassen wollen, fallen ebenfalls Kosten an. Neben der Rechnung für den/die Notar:in schlagen die Gebühren des Grundbuchamts in der Regel mit etwa 0,2 Prozent der Grundschuld zu Buche.

Der Einblick ins Grundbuch ist in den meisten Fällen kostenlos. Wenn Sie einen Grundbuchauszug benötigen, können Sie diesen beim zuständigen Amtsgericht anfordern. Für ihn wird in der Regel 10 Euro berechnet bzw. 20 Euro, wenn es sich um einen beglaubigten Grundbuchauszug handelt.

Wie läuft ein Eintrag im Grundbuch ab?

Sie haben nun Ihr Haus oder ein Grundstück gekauft. Das heißt allerdings noch nicht, dass Sie nun sofort Eigentümer:in sind. Dazu werden Sie erst, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen sind.

Der Ablauf einer solchen Eintragung ist in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt und wird normalerweise immer über eine(n) Notar:in abgewickelt:

• Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragt der/die Notar:in einen Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, wodurch die Immobilie dem/der Käufer:in zugesichert wird. So kann der/die Verkäufer:in das Objekt nicht mehr anderweitig verkaufen.
• Wenn das Grundstück bzw. das Haus über einen Kredit finanziert wurde, erfolgt der Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut für die Laufzeit der Finanzierung Miteigentümer ist.
• Sobald der/die Käufer:in den vereinbarten Preis für die Immobilie an den/die Verkäufer:in bezahlt hat, beantragt der/die Notar:in die endgültige Übertragung des Eigentums beim zuständigen Grundbuchamt. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer:in der Immobilie.

Sind Sie gerade dabei, sich den Traum der eigenen vier Wände mit Hilfe einer Baufinanzierung zu erfüllen, dann benötigen Sie nicht nur einen Auszug aus dem Grundbuch, sondern auch technische Zeichnungen wie beispielsweise bemaßte Grundrisse, Haus-Ansichten und Haus-Schnitte. Bei deren Erstellung bzw. bei der Aktualisierung vorhandener Unterlagen unterstützen wir Sie gerne.