Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer

Als Haus- oder Wohnungseigentümer:in haben Sie sicherlich schon Post von Ihrem zuständigen Finanzamt erhalten. Darin werden Sie aufgefordert, im Zuge der Grundsteuerreform Angaben zu Ihrem Grundbesitz zu machen, welche als Grundlage für die Neuberechnung dienen wird. Doch was steckt hinter der Reform der Grundsteuer? Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung genau? Wer kann Ihnen dabei helfen? Wir geben Ihnen einen Leitfaden an die Hand, damit auch Sie die Wohnfläche für die Grundsteuer richtig berechnen.

1. Grundsteuerreform zusammengefasst

Das Bundesverfassungsgericht befand 2018, dass eine Reform der Grundsteuer notwendig und längst überfällig war. Dies wurde damit begründet, dass die Bemessungsgrundlage weder sämtliche für jedes einzelne Grundstück und Gebäude relevanten Gegebenheiten berücksichtigte und der bislang geltende Einheitswert auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1964 (für Westdeutschland) und sogar 1935 (für Ostdeutschland) überholt ist. Demnach entwickelte der Gesetzgeber 2019 ein Bundesmodell zur Neuregelung der Grundstückbewertung für die Grundsteuer. Es ist jedoch den Bundesländern selbst überlassen, ob sie das Bundesmodell anwenden oder davon abweichen.

Unser Tipp: Schauen Sie in unserem Blog Architektur-Bauen-Handwerk in dem Beitrag “Grundsteuerreform leicht erklärt” nach, nach welchem Modell in Ihrem Bundesland die Grundsteuer neu berechnet wird.

Gleichgültig, ob Ihr Bundesland nach dem Bundesmodell für die Grundsteuer arbeitet oder nicht: Als Grundbesitzer:in werden Sie nicht umhinkommen, die Wohnfläche für Ihr/e Objekt/e zu berechnen. Wir unterstützen Sie gerne dabei!

Gut zu wissen: Es kann sein, dass Sie Angaben zu Nutzflächen machen sollen. Nutzflächen sind betrieblich, öffentlich oder zu sonstigen Zwecken verwendete Flächen eines Gebäudes. Dazu zählen beispielsweise Verkehrsräume, Büroräume oder Werkstätten. Aber Achtung: Das heimische Arbeitszimmer zählt zur Wohnfläche.

1.1 Notwendige Dokumente

Je nachdem, in welchem Bundesland Ihr Objekt steht, variiert der Umfang der Unterlagen, die bei der Grundsteuererklärung eingereicht werden müssen. Dies hängt damit zusammen, dass vereinzelt Bundesländer von dem Bundesmodell zur Grundsteuerreform abgewichen sind.

Grundsätzlich müssen Eigentümer:innen in allen Bundesländern jedoch folgende Dokumente vorlegen:

Notwendige Angaben In folgendem Dokument zu finden: Woher erhalten Sie das Dokument bzw. wo finden Sie diese Angaben?
Aktenzeichen bzw. Steuernummer Informationsschreiben bzw. Einheitswertbescheid Finanzamt
Eigentumsverhältnisse Grundbuchauszug Grundbuchamt
Lage des Grundstücks Einheitswertbescheid Finanzamt bzw. Grundbuchamt
Angaben zu Grund und Boden Dokument zu Gemarkung, Flur und Flurstück Grundbuchamt, Google-Suchbegriff “Grundsteuer-Viewer” und Ihrem Bundesland
Wohn- und Nutzflächenberechnung Bauunterlagen Kauf- oder Mietvertrag, Teilungserklärung oder Wohnflächenberechnung

Folgende Bundesländer wollen noch weitere Angaben:

Bundesland Weitere Angaben
Baden-Württemberg (BW) In BW benötigen Sie, statt der Wohn- und Nutzflächenberechnung den Bodenrichtwert (zu finden unter Boris-BW).
Bayern (BY) In BY können Sie die Angaben zu Grund und Boden unter BayernAtlas finden.
Berlin (BE) In BE benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Boris-Berlin).
Brandenburg (BB) In BB benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Informationsportal Grundstücksdaten BB).
Hamburg (HH) In HH brauchen Sie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, die Sie entweder in Ihren Bauunterlagen finden oder über uns erstellen lassen können.
Hessen (HE) In HE brauchen Sie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, die Sie entweder in Ihren Bauunterlagen finden oder über uns erstellen lassen können.
Mecklenburg-Vorpommern (MV) In MV benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerdaten M-V ).
Niedersachsen (NI) In NI können Sie die Angaben zu Grund und Boden unter Grundsteuer-Viewer finden.
Rheinland-Pfalz (RP) In RP können Sie die Angaben zum Bodenrichtwert und zu Grund und Boden unter Boris Rheinland-Pfalz finden.
Saarland (SL) In SL benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Geoportal Saarland).
Sachsen (SN) In SN benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerportal Sachsen).
Sachsen-Anhalt (SA) In SA benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuer-Viewer Sachsen-Anhalt).
Schleswig-Holstein (SH) In SH benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuerportal Schleswig-Holstein).
Thüringen (TH) In TH benötigen Sie noch Angaben zum Baujahr und Anzahl der Garagenplätze (zu finden in den Bauunterlagen) und dem Bodenrichtwert (zu finden unter Grundsteuer-Viewer Thüringen).

1.2 Fristen für die Grundsteuererklärung

Für die Abgabe der Erklärung zur Grundsteuer haben Eigentümer:innen, die ihre Grundsteuererklärung selber erstellen, vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 Zeit. Ab 2025 wird dann erstmalig die neue Grundsteuer fällig.

2. In der Praxis: Wohnflächenberechnung

Anhand folgender drei Schritte können Sie die Wohnflächenberechnung für Ihre Grundsteuer vornehmen.

2.1 Schritt #1: Unterlagen und Grundrisse zum Objekt

Um korrekte Angaben gegenüber dem Finanzamt machen zu können, benötigen Sie die Flächen Ihres Objekts/Ihrer Objekte. Schauen Sie dazu entweder in Ihren Bauunterlagen (Kauf-, Mietvertrag oder Teilungserklärung) nach – darin wird i.d.R. eine Wohnflächenberechnung (des Architekten/der Architektin) beigefügt sein. Sollte dieses Dokument nicht vorliegen, können Sie mithilfe Ihrer Grundrisse die Wohnflächenberechnung normgerecht durchführen.

Sie finden weder eine Wohnflächenberechnung noch einen Grundriss in Ihren Unterlagen? Auch dies stellt kein Problem dar. Lesen Sie unseren Beitrag “Aufmaß nehmen leicht gemacht”, um Ihren Grundriss einfach selber zu vermessen und die notwendigen Angaben parat zu haben.

Zu diesem Beitrage haben wir eine praktische Zusammenfassung erstellt, die Sie als kostenlose PDF “Anleitung zum Aufmaß nehmen” herunterladen können.

Zusätzlich können Sie mit dem PDF “Das Aufmaßblatt”, was ebenfalls zum kostenlosen Download bereitsteht, bequem alle Maße übersichtlich eintragen.

Gut zu wissen: Gerne sind wir auch bei der Erstellung eines bemaßten Grundrisses behilflich.

2.2 Schritt #2: Normen zur Wohnflächenberechnung

Grundsätzlich gibt es vier verschiedene Normen, die für die Wohnflächenberechnung gültig sind. In der Praxis erfolgt die Wohnflächenberechnung hauptsächlich über die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und etwas seltener über die DIN 277. Sie sollten jedoch wissen, dass in den Unterlagen für Altbauten durchaus auch die DIN 283 oder die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) auftauchen können, da diese Normen noch vor ein paar Jahrzehnten angewendet wurden.

Doch was hat es mit den Normen auf sich? Der Unterschied der Normen liegt zunächst darin, dass sie sich in den Regeln unterscheiden, welche Flächen oder Bauteile als Wohnfläche angerechnet wird und welche nicht. Daraus ergeben sich teilweise massive Unterschiede in der Summe der Wohnfläche. Daher empfehlen wir Ihnen die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) vorzunehmen. Diese wirkt sich besonders günstig auf Ihre Grundsteuer aus, da es vergleichsweise weniger Fläche als Wohnfläche berechnet.

Unser Tipp: Gerne übernehmen wir auf Grundlage Ihrer vorhandenen Grundrisse die Wohnflächenberechnung für Ihre Grundsteuer.

2.3 Schritt #3: Wohnfläche berechnen

Nun geht es an die nackten Zahlen Ihrer Immobilie. Anhand folgender Regeln gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) können Sie die Wohnflächenberechnung für Ihre Grundsteuer durchführen:

Unser Tipp: Nutzen Sie unser kostenloses PDF “Formular Wohnflächenberechnung”, um Ihre Angaben übersichtlich in eine Tabelle einzutragen zwecks Abgabe für Ihre Grundsteuer-Neuberechnung.

A. Welche Räume zählen als Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) teilt ganz genau ein, welche Räume als Wohnfläche gelten:

Räume, die laut WoFlV zur Wohnfläche zählen Räume, die laut WoFlV nicht zur Wohnfläche zählen
Übliche Wohnräume wie Schlaf-, Kinder-, Gästezimmer, Küche, Wohn- und Esszimmer, Speisekammer, WC, Badezimmer, Wohn- und Esszimmer, Flure und Dielen sowie beheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen, Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten, Saunen Keller, Abstell- und Kellerräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Trockenräume, nicht ausgebaute Bodenräume, Heizungsräume, Garagen, gewerblich bzw. geschäftlich genutzte Räume

B. Wieviel der Grundfläche eines Raumes zählt als Wohnfläche?

Es gibt eine Reihe von Fällen, in der die Grundfläche (also die gesamte Fläche eines Raumes) nicht identisch ist mit der Wohnfläche. Auch dies wird in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) genau definiert:

Anrechnung zu 100%

Betrifft Flächen von:

  • Wohnzimmern
  • Esszimmern
  • Schlafzimmern
  • Kinderzimmern
  • Arbeitszimmern
  • Abstellräumen
  • Badezimmern
  • Toiletten
  • Küchen
  • Speisekammern
  • Fluren
  • Dielen
  • Saunen
  • Fitnessräumen
  • beheizten Schwimmbädern und Wintergärten

Anrechnung zu 50%

Betrifft Flächen von:

  • unbeheizten Wintergärten und Schwimmbädern
  • ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räumen

Anrechnung zu 25%

Betrifft Flächen von:

  • Terrassen
  • Balkonen
  • Loggien
  • Dachterrassen

Anrechnung zu 0%

Betrifft Flächen von:

  • Kellern
  • Dachböden
  • Garagen
  • Heizungsräumen
  • Waschküchen
  • gewerblichen Räumen
  • Abstellräumen außerhalb der Wohnung/ des Hauses

C. Welche Bauteile werden bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Anhand der folgenden Tabelle können Sie leicht feststellen, welche Bauteile bei der Wohnflächenberechnung laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) hinzugezogen werden und welche nicht:

Fläche von Bauteilen, die berücksichtigt werden Fläche von Bauteilen, die nicht berücksichtigt werden
  • Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
  • Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
  • fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde
  • Bade- oder Duschwannen
  • freiliegende Installationen
  • Einbaumöbel und nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
  • Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen
  • freistehende Pfeiler und Säulen (bei einer Höhe von mehr als 1,5 Meter und einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter)
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind

D. Wie beeinflusst die Raumhöhe die Wohnflächenberechnung?

Die Raumhöhe spielt eine entscheidende Rolle bei der Wohnflächenberechnung, denn nur die Flächen, die eine Raumhöhe von mindestens zwei Metern aufweisen werden zu 100 Prozent berücksichtigt (siehe Grafik und Tabelle):

Anrechnung zu 100%

  • Flächen
  • deren Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt

Anrechnung zu 50%

  • Flächen
  • deren Raumhöhe weniger als zwei Meter
  • aber mindestens über einem Meter beträgt

Anrechnung zu 0%

  • Flächen
  • deren Raumhöhe unter einem Meter beträgt (beispielsweise Dachschrägen oder Treppen)

Gut zu wissen: Laut WoFlV zählen Garagen nicht zur Wohnfläche. Bei der Grundsteuer und nur hier werden Garagen und Tiefgaragenstellplätze jedoch hinzugerechnet.

Was zählt zu Nutzflächen?

Als Nutzflächen werden die Flächen bezeichnet, die öffentlicher, betrieblicher oder anderweitiger Nutzung unterliegen und nicht zu Wohnzwecken dienen. Beispiele dafür sind Verkaufs- oder Ausstellungsräume, Büro- oder Lagerräume und Produktions- sowie Werkstätten.

Besonderheit für Grundsteuer nach Bundesmodell

Bei Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen gilt die Besonderheit, dass bei Wohnungseigentum, bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Nutzfläche zur Wohnfläche hinzugerechnet wird. Nur bei Grundstücken mit Mietwohnungen ist die separate Angabe von Wohn- und Nutzfläche notwendig.

3. Empfehlung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) wirkt sich hinsichtlich der Grundsteuer am günstigsten für Sie als Eigentümer:in aus. Und mit unseren Anleitungen, Formularen oder Produkten, können auch Sie der Grundsteuerreform ganz gelassen entgegensehen. Sollten Sie Fragen zu dieser Thematik und zur Erstellung einer Wohnflächenberechnung haben, rufen Sie uns gerne an.

Stand Juni 2022