Alles Wissenswerte rund um das Baulastenverzeichnis

Wenn Sie den Neubau eines Einfamilienhauses planen oder eine bereits existierende Immobilie mit Grundstück erwerben wollen, tauchen auf einmal Begriffe auf, von denen Sie unter Umständen vorher noch nie etwas gehört haben. Dazu gehören beispielsweise das Baulastenverzeichnis und die Baulast. Wir haben nachfolgend die wichtigsten Informationen zu diesen beiden Begriffen zusammengefasst.

Was ist das Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis, das es – mit Ausnahme von Bayern – in jedem Bundesland in Deutschland gibt. Hier sind die Baulasten aufgeführt, die auf einem bestimmten Grundstück liegen. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die ein(e) Grundstückseigentümer:in gegenüber der verantwortlichen Baubehörde hat. Dabei geht es darum, welche Dinge auf Ihrem Grund und Boden zu unterlassen, zu dulden und/oder auszuführen sind.

Das Baulastenverzeichnis liegt in der Verantwortung von Landkreisen, Gemeinden und Städten. Es ist eine Erweiterung des Grundbuchs und wird beim Vermessungs- und Katasteramt geführt.

Gut zu wissen: Da es in Bayern kein Baulastenverzeichnis gibt, wird die baurechtskonforme Sicherung der Zustände im Grundbuch festgehalten. In Brandenburg, wo ab 1994 kein Baulastenverzeichnis mehr geführt wurde, wurde dieses 2016 wieder eingeführt.

Was genau ist eine Baulast?

Wie bereits erwähnt, ist die Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die regelt, was Sie als Eigentümer:in auf Ihrem Grundstück tun dürfen bzw. zu unterlassen oder zu dulden haben. Jede Baulast wird bei der für Ihr Grundstück zuständigen Baubehörde in das Baulastenverzeichnis mit einer Baulastenerklärung mit Lageplan eingetragen.

Sind Baulasten für Ihr Grundstück eingetragen, kann das unter Umständen zu einer Einschränkung der Nutzung und der Bebauungsmöglichkeiten führen. Gehen Sie daher vor dem Kauf Ihres Wunschgrundstücks auf Nummer sicher und nehmen Sie im Katasteramt Einsicht in das Baulastenverzeichnis.

Zu den typischen Baulasten in Deutschland zählen:

Abstandsflächenbaulast

Die Abstandsflächenbaulast zählt zu den am häufigsten vorkommenden Baulasten, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Wenn Sie vom Bebauungsplan in Ihrem Baugebiet abweichen, weil Sie beispielsweise den gesetzlichen Abstand zu Ihrem Nachbarn/Ihrer Nachbarin nicht einhalten, dann benötigen Sie zwingend dessen/deren Erlaubnis in Form einer Baulasteneintragung.

Stellplatzpflichtbaulast

Die Stellplatzpflichtbaulast kann für Sie durchaus unangenehme Folgen haben. Ist eine solche Baulast für ein Grundstück im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann es sein, dass Sie gezwungen sind, auf Ihrem Eigentum Parkplätze für fremde Autos zur Verfügung stellen zu müssen. Das trifft in der Regel jedoch nur dann zu, wenn auf dem Nachbargrundstück kein Platz dafür vorhanden ist. Allerdings muss hier zuallererst die Gemeinde bzw. die Stadt reagieren und für die passende Anzahl an Stellplätzen sorgen. Ist das tatsächlich nicht möglich, wird die Kommune Sie als Grundstückseigentümer:in wahrscheinlich direkt ansprechen und eine Baulast erfragen. Achten Sie in diesem Fall darauf, dass Sie finanziell dafür entschädigt werden.

Überfahrbaulast

Eine Überfahrbaulast wird dann eingetragen, wenn zum Beispiel die Feuerwehr das Nachbargrundstück nur erreichen kann, in dem sie Ihr Grundstück als Zufahrt verwenden. Eine solche Regelung wird selbstverständlich nur im Notfall angewendet.

Vereinigungsbaulast

Eine Vereinigungsbaulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen, wenn auf zwei benachbarten Grundstücken ein Gebäude – beispielsweise ein Doppelhaus – grenzüberschreitend gebaut wird. Die Eigentümer:innen von beiden Grundstücken müssen einer solchen Baulast zustimmen.

Erschließungsbaulast

Ist eine Erschließungsbaulast im Baulastenverzeichnis vermerkt, dann müssen Sie Ihr Grundstück teilweise für Dritte zugänglich machen. Dieses Zugangs-, Zufahrts- und/oder Durchfahrtsrecht gilt zum Beispiel für Straßenbaufirmen, Handwerker:innen oder städtische Gärtner:innen. Es kommt in der Regel dann zum Tragen, wenn Ihr Grundstück noch nicht bebaut und nicht oder nur teilweise erschlossen ist (Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse), das Grundstück dahinter aber jetzt bebaut wird. In diesem Fall kann es auch passieren, dass auf Ihrem Eigentum ein Teil des Bodens aufgegraben wird (um Leitungen etc. zu verlegen).

Welche Konsequenzen hat eine Baulast?

Grundsätzlich gilt, dass Baulasten immer an das betreffende Grundstück gebunden sind. Die Eigentümer:innen spielen keine Rolle. Wird ein Grundstück verkauft, gehen die im Baulastenverzeichnis eingetragen Baulasten auf den neuen/die neue Eigentümer:in über. Eine bestehende Baulast erlischt nur, wenn die verantwortliche Baubehörde eine schriftliche Verzichtserklärung abgibt.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, ist es an sich die Pflicht des Verkäufers/der Verkäuferin, Ihnen mögliche Baulasten, die auf dem Grundstück liegen, mitzuteilen. Vergisst er/sie dieses, verschweigt er/sie diese oder macht er/sie falsche Angaben, dann können Sie unter Umständen Schadenersatzansprüche geltend machen. Unabhängig davon, ob Sie über die im Baulastenverzeichnis eingetragen Baulasten informiert wurden oder nicht: Sie müssen sich auf jeden Fall an die Auflagen für Ihr Grundstück halten.

Wie bereits erwähnt, sollten Sie sicherheitshalber auf jeden Fall ein Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, bevor Sie den Kaufvertrag für ein Grundstück unterschreiben. So stellen Sie ganz schnell fest, ob beispielsweise die Bebaubarkeit durch eine entsprechende Baulast eingeschränkt ist oder nicht. Auf der anderen Seite trägt nicht jede Baulast zu einer Wertminderung des Grundstücks bei. Die beschriebene Vereinigungsbaulast wird beispielsweise nur im Notfall (bestenfalls niemals) ausgeübt und ist daher keine Einschränkung, die wertmindernd wirkt.

Was kostet eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis?

Einblick in das Baulastenverzeichnis können nur Personen nehmen, die ein berechtigtes Interesse haben. Das trifft natürlich für alle Eigentümer:innen zu. Aber auch Sie als Kaufinteressent:in haben ein solches Recht. In der Regel benötigen Sie dafür die Vollmacht des/der Grundstückseigentümer:in. Der Idealzustand ist natürlich, dass eine solche Auskunft bereits den Verkaufsunterlagen beiliegt.

Die Kosten für eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis sind deutschlandweit nicht einheitlich geregelt und fallen je nach Kommune unterschiedlich hoch aus. Während es mündliche oder telefonische Auskünfte häufig kostenlos gibt, liegen die Kosten für einen schriftlichen Auszug meistens zwischen 20 bis 150 Euro.

Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit

Die Baulast, die im Baulastenverzeichnis eingetragen wird, unterscheidet sich von der Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird, hauptsächlich dadurch, dass es sich bei der Baulast um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung (gegenüber der Baubehörde) handelt, bei der Grunddienstbarkeit jedoch um eine zivilrechtliche Verpflichtung zwischen zwei privaten Parteien.

So ist beispielsweise das Wegerecht eine Grunddienstbarkeit. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, auf dem Sie Ihr Eigenheim errichten wollen, muss sichergestellt sein, dass der Zugang zu diesem immer gewährleistet ist. Liegt dieses Grundstück jedoch an einer Privatstraße oder hinter einem anderen Grundstück, muss zugunsten Ihres Baugrundstücks ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein.

Dabei gibt es zwei Dinge zu beachten:

• Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung wird im Rahmen einer Erschließungsbaulast geregelt.
• Damit Sie als Eigentümer:in des Baugrundstück aber auch jederzeit eine Zufahrt zu Ihrem Grund und Boden haben (natürlich auch später, wenn Sie und Ihre Familie in das neue Haus eingezogen sind), sollte sinnvollerweise ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht mit dem/der Eigentümer:in des vorderen Grundstücks vereinbart werden. Diese Vereinbarung wird in das Grundbuch des Grundstücks eingetragen werden, über das Ihre zukünftige Zufahrt erfolgt. Auch wenn es nicht zwingend vorgegeben ist, sollten Sie der guten Ordnung halber die Vereinbarung auch in das Grundbuch Ihres Grundstückes eintragen lassen.
• Gibt es weitere Absprachen bezüglich Benutzungsrecht der Zufahrt und/oder der Pflege oder wiederkehrende Zahlungen einer Nutzungsentschädigung sollten diese Punkte ebenfalls in den jeweiligen Grundbüchern festgehalten werden.

Wenn Sie bei Ihrem Baugrundstück alle Herausforderungen rund um Baulasten oder Grunddienstbarkeiten gemeistert haben, sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie den Grundriss für Ihr Traumhaus umsetzen möchten.