Doppelhaus

Ein geteiltes Haus ist doppeltes Glück

Ein Bauvorhaben verlangt vieles von Bauherren:innen ab – notwendige Finanzierungsmittel, monatelange Planungs- und Bauzeit und nicht zuletzt eine gehörige Portion Geduld. Wie verlockend ist da die Aussicht, sich Kosten, Organisation und Sorgen mit einem weiteren Bauherrn/einer weiteren Bauherrin zu teilen, indem ein Doppelhaus geplant wird. Damit Sie herausfinden können, ob das geteilte Doppelhausglück etwas für Sie ist, haben wir Ihnen die Grundlagen wie Definition und Differenzierung zu ähnlichen Hausarten, die Vor- und Nachteile, wichtige bauliche Details sowie zum Grundriss zusammengefasst und informieren Sie, worauf Sie beim Doppelhaus achten sollten.

Haustypen doppelhaus

(Moderne Doppelhäuser: Copyright Envato Elements)

Definition von Doppelhaus und Abgrenzungen

Das deutsche Baurecht definiert gemäß § 22 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ein Doppelhaus als zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken, die durch das Aneinanderbauen auf einer Gebäudeseite auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit werden.

Diese Definition erzeugt eine ganz klare Abgrenzung zu anderen Hausarten mit ähnlichem Charakter, wie beispielweise dem Reihenhaus, dem Haus mit Einliegerwohnung und dem Zweifamilienhaus. Zunächst zum Letztgenannten: das Zweifamilienhaus. Dieser Begriff stellt eine bestimmte Kategorie der Wohnform dar und wird definiert als ein Gebäude, in dem sich zwei selbstständige Wohneinheiten befinden, die baulich eindeutig voneinander getrennt sind. Wobei die bauliche Trennung auf separate Wohnungseingänge, sanitäre Anlagen und feste Kochmöglichkeiten abzielt. Ein Doppelhaus ist somit in jedem Fall ein Zweifamilienhaus, jedoch ist nicht jedes Zweifamilienhaus zugleich ein Doppelhaus. Dabei können bei einem Zweifamilienhaus die Wohneinheiten sowohl neben- als auch übereinander angeordnet sein mit nur einem einzigen Hauseingang und auf einem gemeinschaftlichen Grundstück.

Ähnlich sieht es bei einem Haus mit Einliegerwohnung aus, bei dem das Gebäude mit der Einliegerwohnung auf ein und demselben Grundstück gebaut ist. Diese Gebäudeart definiert sich dadurch, dass die Einliegerwohnung gegenüber dem Hauptgebäude nicht notwendigerweise abgeschlossen ist. Allerdings soll sie selbstständig vermietbar sein. Hierbei beschreibt die Abgeschlossenheit laut Baurecht eine Wohnung, die in einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten untergebracht ist, aber einen separaten Eingang besitzt, über den die Wohnung einzeln zugänglich ist.

Reihenhäuser wiederum erfüllen eines der ausschlaggebenden Kriterien von Doppelhäusern. Sie sind auf der Grundstücksgrenze mit weiteren bauähnlichen Gebäuden aneinandergebaut. Jedoch besteht die Besonderheit darin, dass es mehr als zwei Gebäude sind, die in Reihe gebaut wurden. Somit ergeben sich zwar ebenfalls einzelne Grundstücke, jedoch teilen sich die Häuser (bis auf die außenliegenden Häuser) an sogar zwei Gebäudeseiten die Grenzbebauung.

Vor- und Nachteile eines Doppelhauses

Vorteile:

  • Einsparung bei den Baukosten: Der gemeinsame Erwerb von Baugrundstück, der Bau eines gemeinschaftlichen Daches, der Wegfall einer Außenwand und gemeinsame Erschließungskosten tragen zu deutlich reduzierten Baukosten der beiden Parteien bei.
  • Gemeinschaftliches Wohnen: Man lebt zwar räumlich getrennt, aber enger als mit einem normalen Nachbarn zusammen, wodurch eine kommunikative Wohnform entsteht.
  • Mehrgenerationen-Haus: Im Idealfall kann man mit Familie oder engen Freunden das Doppelhausprojekt angehen und sich so gegenseitig unterstützen, ohne die eigene Unabhängigkeit aufgeben zu müssen.
  • Individuelle Gestaltung: Die Farbgebung, teilweise die Raumaufteilung und die Gartengestaltung können von den einzelnen Doppelhausbewohnern unabhängig entschieden werden.
  • Entlastung bei Planungs- und Bauphase: Ein Bauplan, ein Ansprechpartner und doch zwei getrennte Wohneinheiten - der Aufwand und die Arbeit in der Absprache zwischen Bauherren und Planer wird geteilt und zusammen bewältigt.

Nachteile:

  • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit: Hinsichtlich der Außenfassaden- und Dachgestaltung steht man immer in Absprachepflicht mit dem Doppelhausnachbarn.
  • Geringere Belichtung: Da nicht auf jeder Gebäudeseite Fenster eingeplant werden können, gibt es Räume mit weniger natürlichem Licht.
  • Rechtliche Absicherung: Als Bauherren:innen von einem Doppelhaus ist es notwendig, sich gegenseitig Nutzungsrechte einzuräumen, über ideelle oder Realteilung zu entscheiden und diese mittels eines Notares im Grundbuch festzuhalten.

Welche wichtigen Details gilt es zu berücksichtigen?

Verschiedenen Aspekte eines Doppelhauses bedingen eine sorgfältige Planung und sollten bereits vorab gründlich durchdacht werden:

Bebauungsplan

Egal um was für ein Bauprojekt es sich handelt, der Blick in den Bebauungsplan ist enorm wichtig. Nur so können Bauwillige erfahren, ob ihr geplantes Gebäude auch so auf dem Grundstück zu realisieren ist. Insbesondere bei Doppelhäusern gibt es oftmals Einschränkungen, da sie nicht überall erlaubt sind. Im Bebauungsplan kennzeichnet das Kürzel “D” (“D” steht für Doppelhaus) eindeutig die Möglichkeit eines Doppelhauses. Außerdem weist der Vermerk “o” (steht für offene Bauweise) auch darauf hin, weil die offene Bauweise Doppelhäuser einschließt.

Unser Tipp: Sie möchten detaillierte Informationen zu Inhalt und Aussage des Bebauungsplans? Dann legen wir Ihnen unseren Artikel zum Bebauungsplan nahe.

Grundstücks-/ Eigentumsteilung

Bereits vor dem Erwerb des Baugrundstückes sollte geklärt werden, ob eine Realteilung oder eine ideelle Teilung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (§8 WEG) beabsichtigt wird. Durch eine Realteilung werden aus einem Grundstück zwei einzelne Grundstücke, für die im Grundbuch auch wiederum eigene Grundbuchblätter angelegt werden. Darin sind ganz eindeutig die Lage und die Grenzen festgehalten.

Bei einer ideellen Teilung laut WEG bleibt es bei einem Grundbucheintrag und die Doppelhauseigentümer:innen einigen sich wie bei einem Eigentumswohnungsverhältnisses miteinander. Dies bedeutet, dass grundsätzlich Absprachen getroffen werden müssen zu essentiellen Sanierungsfragen (neue Dacheindeckung, neue Fenster usw.), aber eben auch zu eher gestalterischen Aspekten (neue Markise, neue Terrasse etc.). Dahingehend ist es bei einer ideellen Teilung sicherlich sinnvoll, zusätzlich eine Teilungserklärung zu unterzeichnen. Diese dient als Grundlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft und regelt die Eigentumsverhältnisse und die damit einhergehenden Rechte und Pflichten.

Trennwand

Durch die geteilte Trennwand der beiden Gebäude liegt ein besonderer Fokus auf einem guten Schallschutz. Speziell den Trittgeräuschen beim Begehen von Treppen oder den Räumen, die unmittelbar an der Trennwand liegen, lässt sich so vorbeugen bzw. sie können zumindest minimiert werden. Dies kann durch eine zweischalige Konstruktion der Trennwand erfolgen. Eine zweischalige Konstruktion beschreibt zwei einzelnen Mauern, die optional nur durch die Luftschicht oder durch zusätzliche Dämmung voneinander getrennt stehen. Hierbei sollte die Mindestdicke einer Schalwand 11,5 cm betragen und das Mindestflächengewicht je Schale bei 150 kg/m² liegen. Des Weiteren müssen Schallbrücken, wie Mörtelreste zwischen den beiden Schalwänden, vermieden werden. Die Trennfuge sollte mindestens 30 mm breit sein und diese vom Fundament über die Bodenplatte bis über die Zwischendecken und das Dach gehen, wie in den Vertikalschnitten einer Trennwand zu sehen ist.

Trennwand 1
Trennwand 2
Trennwand 3

(Vertikalschnitt durch eine Trennwand – links: Dachanschluss ohne durchlaufende Dachlatten, Mitte: Zwischendecke und rechts: Fundament- und Bodenplattenanschluss)

Ebenfalls tragen eine Dämmung oder eine Neoprenschicht bei den Treppenankern zur Verbesserung des Schallschutzes bei. Dabei ist es unerheblich, um welche Treppenart es sich handelt, da alle an mindestens einem Punkt Wandseitig befestig werden müssen. (Tipp: Möchten Sie mehr zu Treppen erfahren? Lesen Sie dazu unseren Text“Treppenarten”). Es sollte immer im Hinterkopf bleiben, dass sich nicht sämtliche Geräusche in einem Doppelhaus unterbinden lassen. Daher ist eine gewisse Grundtoleranz zwischen den einziehenden Parteien enorm wichtig.

Dachentwässerung, gemeinschaftliche Heizungsanlagen und Elektroinstallationen

Da bei der Dachentwässerung Folgekosten einzukalkulieren sind, empfiehlt es sich, vorab eine Regelung darüber zu treffen, wie diese zu bewerkstelligen ist. Die entsprechend erhobene Gebühr für Niederschlagswasser ist eine Position, die zu Streitigkeiten führen kann.

Darüber hinaus bieten gemeinschaftliche Heizungsanlagen und Elektroinstallationen zwar ein erhebliches Einsparungspotential, setzen aber voraus, dass gegenseitiges Nutzungsrecht eingeräumt wird auch hinsichtlich Wartung, Störungsbehebung und Anschaffung einer neuen Anlage und eines Sicherungskastens nach Ablauf der Nutzungsdauer der alten. Auch hier sind schriftliche Vereinbarungen immens wichtig, um spätere Unstimmigkeiten zu umgehen.

Grundrisse für Doppelhäuser

Auch wenn gemeinsam von beiden Parteien der Entwurf für das Doppelhaus geplant wird, bedeutet dies nicht, dass der Grundriss identisch oder spiegelverkehrt sein muss. Es ist durchaus angebracht, ein paar Punkte zu berücksichtigen, die die Raumaufteilung etwas beeinflussen.

Beispielweise kann es vorteilhaft sein, wenn beide Parteien ihren Eingangs- und Flurbereich entlang der Trennwand planen. So wird erreicht, dass die weiteren Räume genügend Fensterfläche für eine natürliche Belichtung haben. Genauso wird durch das Treppenhaus eine Art Puffer für den Schallschutz beim Begehen der Treppe geschaffen. Ebenso gibt eine gemeinsame Heizungsanlage gewisse Gegebenheiten vor, da die Anschlüsse an Bad und Küche nicht zu weit entfernt liegen sollten, damit die Leitungen nicht zu lang werden. Demzufolge sind spiegelverkehrte, identische Grundrisse bei Doppelhäusern keine Seltenheit.

Die Anordnung der Doppelhaushälften ist von der Straßenseite betrachtet meistens nebeneinander. Jedoch gibt es auch die Möglichkeit hintereinander zu bauen, wenn sich dies gemäß des Bebauungsplans nicht anders bewerkstelligen lässt. In diesem Fall ist die Zusicherung des Wegerechts für den/der jeweils anderen Besitzer:in der Doppelhaushälfte unabdingbar. Eine weitere Option ist es, die beiden Doppelhaushälften versetzt zueinander zu bauen. Dies ist nur dann zulässig, wenn keine durchgehende Baugrenze im Bebauungsplan vorgeschrieben ist. Die versetzte Bauweise trägt zu mehr Privatsphäre bei, hat aber auch zur Folge, dass die Baukosten in puncto Dach und Außenwände wieder ansteigen.

Doppelhaus Dachgeschoss
Doppelhaus Erdgeschoss

(fast identische Grundrisse im Doppelhaus: Dachgeschoss und Erdgeschoss eines Doppelhauses)

Doppelhaus unterschiedlicher Grundriss DG
Doppelhaus unterschiedlicher Grundriss EG

(sehr unterschiedlicher Grundrisse im Doppelhaus: Dachgeschoss und Kellergeschoss eines Doppelhauses.)

Entspricht ein Doppelhaus dem Traum Ihres Wohnglücks? Möchten Sie mit der Planung eines Doppelhauses loslegen und brauchen dazu noch Ideen für Ihren Grundriss? Wir stehen Ihnen zur Seite und beraten Sie gerne bei Ihren Fragen.