Alles Wissenswerte rund um die Gemeinschaftsordnung

Gemeinschaftsordnung

Eine Gemeinschaftsordnung ist für Mehrfamilienhäuser bzw. Wohnanlagen sinnvoll, die nicht einem einzigen Eigentümer/einer einzigen Eigentümerin gehören, sondern einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen untereinander. Sie ist außerdem ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung sowie der Hausordnung und wird – wie auch die Teilungserklärung – im Grundbuch eingetragen. Änderungen in der Gemeinschaftsordnung sind möglich. Sie werden jedoch nur auf einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommen.

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Wie bereits erwähnt, ist die Gemeinschaftsordnung dafür zuständig, das Verhältnis der einzelnen Wohnungseigentümer:innen zueinander zu regeln. Dabei können die Inhalte von den Eigentümer:innen selbst bestimmt werden, wobei natürlich die Grundlagen des WEGs berücksichtigt werden sollten. Bei der Erstellung einer solchen Satzung können jedoch auch Regeln bestimmt werden, die vom Gesetz abweichen. Da die Gegebenheiten einer jeden Wohnanlage unterschiedlich sind und Eigentümer:innen u.U. ganz andere und neuartige Wohnmodelle leben (Beispiel: Mehrgenerationenhäuser, die mit einer Gemeinschaftsküche ausgestattet sind, wo für alle Bewohner:innen gekocht wird) ist es sinnvoll, dass hier ein gewisser Spielraum besteht.

Abgesehen davon sollten sich die Inhalte der Gemeinschaftsordnung selbstverständlich am WEG orientieren. Damit die Wohnanlage korrekt verwaltet werden kann, gibt es allerdings sogenannte unabdingbare Bestimmungen, die immer berücksichtigt werden müssen.

Wenn Sie als neuer Eigentümer/neue Eigentümerin in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, weil Sie eine entsprechende Wohnung gekauft (oder geerbt) haben, ist die existierende Gemeinschaftsordnung für Sie bindend. Das gilt auch, wenn Sie diese bei Unterzeichnung des Kaufvertrages (oder Antritt des Erbes) noch nicht gelesen haben!

Inhalte der Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung regeln die Wohnungseigentümer:innen folgende Sachverhalte:

  • Nutzung der Wohnanlage
  • Verwendung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
  • Verteilung anfallender (Gemeinschafts-)Kosten (Hausgeldzahlungen)
  • Instandhaltungsrücklagen
  • Stimmrechteverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Bestellung eines Verwalters
  • Regelungen, die vom WEG abweichen, das normalerweise verpflichtend ist

Wird das Wohnungseigentum verkauft, tritt ein neuer Eigentümer/eine neue Eigentümerin in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die bestehende Ordnung gilt dann zwingend auch für den Rechtsnachfolger/die Rechtsnachfolgerin.

Gut zu wissen

Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ausführlich über die Gemeinschafts- und die Hausordnung. Hier wird u.a. die Handhabung für folgende Themen festgelegt:

  • Regeln zur Haustierhaltung (diese kann auch komplett untersagt sein)
  • Instandsetzungen
  • Verbot von gewerbliche oder sonstigen beruflichen Tätigkeiten
  • Sonstige Pflichten und Vorschriften (Müll, Mülltrennung, Kinderwagen im Hausflur, Gartennutzung, Grillen, Parties, Musik, Hausmusik usw.)

Kann die Gemeinschaftsordnung geändert werden?

Selbstverständlich kann eine Gemeinschaftsordnung laut WEG geändert werden. Dazu ist jedoch ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig, was bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften unter Umständen schwierig werden kann. Ist nur ein einziger Eigentümer/eine einzige Eigentümerin dagegen oder enthält sich seiner/ihrer Stimme, bleibt die ursprüngliche Fassung der Gemeinschaftsordnung bestehen. Diese Vorgehensweise gilt auch dann, wenn es darum geht, die Verordnung um neue Regelungen zu erweitern. Als Bestandteil der Teilungserklärung ist für die Änderung der Gemeinschaftsordnung ein erneuter Eintrag ins Grundbuch notwendig.

Gut zu wissen

  • Stimmen die Angaben aus der Gemeinschaftsordnung nicht mit denen aus der Teilungserklärung überein, haben die Inhalte aus der Gemeinschaftsordnung und dem WEG – juristisch gesehen – Vorrang vor der Teilungserklärung. Das kann bei Streitigkeiten sehr wichtig sein.

Woran können Sie eine einwandfreie Gemeinschaftsordnung erkennen?

Natürlich ist es als unerfahrener Wohnungseigentümer/unerfahrene Wohnungseigentümerin unter Umständen schwer zu erkennen, ob eine Gemeinschaftsordnung einwandfrei ist oder nicht. Grundsätzlich ist es aber immer sinnvoll, sich die Zeit zu nehmen, die Gemeinschaftsordnung in Ruhe durchzuarbeiten. So erschließen sich meistens alle Rechte und Pflichten ohne große Probleme.

Wenn nachfolgende Punkte eingehalten werden, handelt es sich in der Regel um eine einwandfreie Gemeinschaftsordnung:

  • Es werden alle Besonderheiten der Gemeinschaftsimmobilie berücksichtigt.
  • Die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes stehen im Mittelpunkt.
  • Die Hausordnung basiert grundsätzlich auf dem Prinzip der Rücksichtnahme.
  • Die Regelungen betreffen vor allem das Gemeinschaftseigentum.
  • Die Nutzung des Sondereigentums wird nicht unnötig eingeschränkt.

Gut zu wissen

Die wichtigsten Begriffe über die unterschiedlichen Eigentumsarten haben wir hier bereits kurz erläutert.

Achten Sie darauf, dass Ihnen keine zusätzlichen Pflichten wie beispielsweise Reinigungsarbeiten durch die Hausordnung auferlegt werden. Das können Sie zwar machen, aber nur auf freiwilliger Basis. Rechtens ist hingegen die Festlegung zur Zahlung eines Hausgeldes oder von Sonderumlagen.

Ist eine Gemeinschaftsordnung zwingend notwendig?

Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Gemeinschaftsordnung haben muss. Insbesondere bei solchen Gemeinschaften, die in den 1960iger und 1970iger Jahren gegründet wurden, gibt es solche Ordnungen oftmals nicht. Damals steckten Wohnungseigentümergemeinschaften noch in den Kinderschuhen und nicht alle Bereiche waren definiert und ausformuliert. Außerdem haben auch sehr kleine Wohnungsanlagen vielfach keine Gemeinschaftsordnung. Ist keine Gemeinschaftsordnung vorhanden, kommen die Inhalte aus dem Wohnungseigentumsgesetz in seiner aktuellsten Version zum Einsatz.

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