Was muss bei der Wohnflächenberechnung von Dachschrägen beachtet werden?

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Was muss bei der Wohnflächenberechnung von Dachschrägen beachtet werden?

Die Wohnflächenberechnung ist ein zentrales Thema beim Immobilienkauf oder bei deren Anmietung. Wenn Sie eine Wohnung (oder Immobilie oder Haus) mit Dachschrägen im obersten Geschoss kaufen/verkaufen oder mieten/vermieten wollen, dann ist ein Blick auf die besondere Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen wichtig. Wir klären, wie die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen funktioniert, bei welcher Deckenhöhe wie viel angerechnet wird und worauf es noch ankommt.

Normen zur allgemeinen Wohnflächenberechnung Ganz grundsätzlich kennt der Gesetzgeber vier Normen, die bei der Wohnflächenberechnung Anwendung finden. Diese vier lauten:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)
DIN 277
DIN 283
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Achtung: Die DIN 283 und die Zweite Berechnungsverordnungen kommen nur noch selten vor, da sie vorwiegend nur noch in alten Kauf- und Mietverträgen oder für Altbauten gültig sind. Dagegen sind die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277 die beiden Normen, die aktuell am häufigsten angewendet werden. Besonders hervorzuheben ist hierbei die Wohnflächenverordnung (WoFlV), da in dieser Norm der Begriff “Wohnfläche” definiert wird. Dem gegenüber definiert die DIN 277 diesen Begriff nicht, sondern unterteilt die Grundflächen eines Objektes in verschiedene Kategorien (dazu im letzten Absatz mehr).

Unser Tipp: Überprüfen Sie Ihren Vertrag, um zu wissen, nach welcher Norm die Wohnfläche Ihrer Immobilie berechnet wurde. Sollten darin keine Angaben gemacht worden sein, geht der Gesetzgeber im Zweifel von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus.

Wohnflächenberechnung von Dachschrägen

Zunächst wird laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) die tatsächlich vorhandene Fläche vermessen. Diese wird ermittelt, indem das Maß zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung genommen wird.

Als nächstes wird die Raumhöhe ermittelt. Für die Wohnflächenberechnung von Dachschrägen ist die Raumhöhe der entscheidende Faktor. Dabei werden gemäß der Unterteilung der folgenden drei Bereiche zwei Höhenangaben notwendig (siehe dazu auch die Grafik):

über 2 Meter: Hierbei gilt eine Anrechnung der Fläche mit 100 Prozent.
zwischen maximal 2 Meter und mindestens 1 Meter: In diesem Bereich wird die Fläche zu 50 Prozent angerechnet.
unter 1 Meter: Diese Fläche wird nicht bei der Wohnflächenberechnung von Dachschrägen berücksichtigt.

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Weitere Regeln zur Wohnflächenberechnung

Gleichgültig, ob die Flächen eines Objekts mit Dachschrägen berechnet werden sollen oder nicht, gilt die nächste Regel allgemein zur Wohnflächenberechnung laut Wohnflächenverordnung (WoFlV). Demnach ist die Nutzungsart des Raumes ausschlaggebend für die Berechnung. Es gilt:

100% Anrechnung zu

Betrifft Flächen von:

Wohnzimmern
Esszimmern
Schlafzimmern
Kinderzimmern
Arbeitszimmern
Abstellräumen
Badezimmern
Toiletten
Küchen
Speisekammern
Fluren
Dielen
Saunen
Fitnessräumen
beheizten Schwimmbädern und Wintergärten

50% Anrechnung zu

Betrifft Flächen von:

unbeheizten Wintergärten und Schwimmbädern
ähnliche nach allen Seiten geschlossenen Räume

25% Anrechnung zu

Betrifft Flächen von:

Terrassen
Balkonen
Loggien
Dachterrassen

0% Anrechnung zu

Betrifft Flächen von:

Kellern
Dachböden
Garagen
Heizungsräumen
Waschküchen
gewerblichen Räumen
Abstellräumen außerhalb der Wohnung/des Hauses

Hinweis zu Terrassen, Balkonen und Loggien:

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Wohnflächenberechnung Dachschrägen gemäß DIN 277

Wie bereits angesprochen, ist die DIN 277 ebenfalls eine gängige Norm – auch für die Wohnflächenberechnung von Dachschrägen. Jedoch beschäftigt sich diese eher mit der Einteilung der Flächen in verschiedene Kategorien, wie in der Grafik ersichtlich:

Bei der Wohnflächenberechnung von Dachschrägen wird gemäß der Norm die Fläche zur Nutzungsfläche (NUF) hinzugezählt und mit 100 Prozent angerechnet. Was genau Nutzungsfläche (NUF) bedeutet, gibt folgende Begriffserklärung kurz wieder:

Was bedeutet Brutto-Grundfläche (BGF)?

Mit diesem Begriff sind alle Geschossflächen eines Gebäudes gemeint. Darunter fallen auch die Flächen von Bauteilen wie Außenwände und Fassaden.

Was bedeutet Konstruktionsgrundfläche (KGF)?

Dieser Begriff beschreibt die Fläche, auf der die Bauteile (Teile der Baukonstruktion) wie Außen- und Innenwände, Türöffnungen, Wandschlitze, Wandnischen, Schornsteine, nicht begehbare Schächte, Pfeiler und Stützen stehen.

Was bedeutet Netto-Grundfläche (NGF)?

Die Netto-Grundfläche (NGF) ist das Ergebnis, wenn die Konstruktionsgrundfläche (KGF) von der Brutto-Grundfläche (BGF) abgezogen wird. Die NGF wird wiederum in drei weitere Flächen unterteilt: Nutzungsfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).

Was bedeutet Technische Funktionsfläche (TF)?

Zu diesen Flächen zählen solche, die für Heizungsanlagen, für die Gebäudetechnik und für weitere Installationen der Ver- und Entsorgung genutzt werden.

Was bedeutet Verkehrsfläche (VF)?

Damit sind die Flächen gemeint, die gemeinschaftlich genutzt werden und dem “Menschenverkehr” innerhalb eines Gebäudes dienen, beispielsweise Eingangsbereiche, Flure und Flächen für Aufzüge und Treppen.

Was bedeutet Nutzungsfläche (NUF)?

Dieser Begriff bezieht sich auf Flächen, die auf eine bestimmte Art oder für einen bestimmten Zweck genutzt werden. Es wird in folgende Nutzung unterschieden:

NUF 1: Wohnen und Aufenthalt
NUF 2: Büroarbeit
NUF 3: Produktion-, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung
NUF 4: Lagern, Verteilen, Verkaufen
NUF 5: Bildung, Unterricht, Kultur
NUF 6: Heilen und Pflegen
NUF 7: Sonstige Nutzungen

Gut zu wissen: Umfangreiche Informationen zur DIN 277 haben wir in dem Beitrag "Nutzungsfläche DIN 277" zusammengestellt.

Sehen Sie sich in der Lage die Wohnflächenberechnung für Dachschrägen anhand Ihres Objekts vorzunehmen? Gerne sind wir bei weiterführenden Fragen behilflich. Darüber hinaus bieten wir in unserem Portfolio auch die Wohnflächenberechnung als Produkt an.