Wohnraumpotential beim Dachbodenausbau

Klärung der notwendigen Genehmigungen

Liegt eine Nutzungsänderung vor?

Die erste Frage lautet, ob eine sogenannte Nutzungsänderung vorliegt. Meistens ist die Fläche vor dem Dachbodenausbau baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt worden, weshalb ein Antrag beim Bauamt fällig werden kann. Insbesondere, wenn nach dem Dachbodenausbau eine eigenständige Wohneinheit entsteht, ist ein Nutzungsänderungsantrag zwingend vorgeschrieben.

Unser Tipp: Ob bei Ihrem Dachbodenausbau eine Nutzungsänderung vorliegt und alles weitere Wissenswerte rund um einen Antrag auf Nutzungsänderung, können Sie in dem Beitrag "Überblick zum Nutzungsänderungsantrag" herausfinden.

Beispiele für eine Nutzungsänderung sind beispielsweise, wenn ein bislang ungenutzter Abstellraum zu einem Aufenthaltsraum umfunktioniert oder wenn ein bislang temporär genutztes Wochenendhaus zum dauerhaften Wohnsitz werden soll. Das zuständige Bauamt kann für Ihren persönlichen Fall genaue Auskünfte erteilen.

Da ein Dachbodenausbau in den meisten Fällen das Ziel hat Wohnraum und somit Aufenthältsräume, wie z.B. einen Schlafraum, zu schaffen, ist es in dem Zusammenhang der Nutzungsänderung notwendig die Definitionen von Wohnraum und Aufenthaltsraum aus den Landesbauordnungen zu kennen. Diese lauten:

Wohnraum: Als Wohnraum werden solche Räume definiert, die zu Wohnzwecken dienen. Allgemeine Wohnräume, Schlaf-, Büro-, Sport- und Werkräume zählen ebenso wie Küchen in diese Kategorie. Dagegen sind Sanitär-, Lager-, Abstellräume, Flure, Dielen und Treppenhäuser keine Aufenthaltsräume.

Aufenthaltsraum: Von Aufenthaltsraum wird dann gesprochen, wenn es sich um einen Raum innerhalb einer Wohnung oder eines Gebäudes handelt und ein längerer Aufenthalt für die Bewohner möglich ist. Um als Aufenthaltsraum zu gelten, müssen Anforderungen zur Deckenhöhe, der Belichtung mit Tageslicht und der Belüftung erfüllt werden.

Was sagt der Bebauungsplan?

Bei der Überprüfung, ob eine Nutzungsänderung beim Dachbodenausbau vorliegt, lässt sich zeitgleich klären, ob es Vorgaben aus dem sogenannten Bebauungsplan gibt. Der Bebauungsplan regelt die Art und Weise, in der auf einem Grundstück gebaut werden darf. Das kann auch Auswirkungen auf einen Dachbodenausbau haben.

Besonders zu beachten ist beim Bebauungsplan die Geschossflächenzahl. Diese gibt an, wie viel Geschossfläche auf dem jeweiligen Grundstück erlaubt ist. Bei einem Dachbodenausbau kann sich die Geschossfläche ja durchaus verändern.

Eingesehen werden können Bebauungspläne bei den zuständigen Baubehörden. Mittlerweile bieten auch immer mehr Gemeinden/Städte eine entsprechende Online-Einsicht an.

Unser Tipp: Einen umfassenden Einblick in das Thema erhalten Sie in dem Beitrag Der Bebauungsplan - kommunale Leitlinie für Bauwillige bereit.

Checkliste für den Dachbodenausbau

Sind die ersten Punkte geklärt, kann die weitere Planung des Dachbodenausbaus erfolgen. Dazu dient die folgende Checkliste als Leitfaden:

• Wie soll die Fläche nach dem Dachbodenausbau konkret genutzt werden?
• Welche Dachform ist vorhanden und welche Möglichkeiten bietet diese für den Dachbodenausbau?
• Wie ist der Dachstuhl gedämmt bzw. welche Anforderungen müssen laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllt werden?
• Sind Dachgauben oder neue bzw. größere Dachflächenfenster geplant? Achtung: Eingriffe in die Statik, wie bei Dachgauben, bedingen einen Bauantrag!
• Welche Baugenehmigungen für den Dachbodenausbau sind einzuholen?
• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz und/oder müssen Vorgaben eingehalten werden?
• Ist der Brandschutz für den Dachbodenausbau gewährleistet? Sind zusätzliche Rettungswege vorgeschrieben?
• Bei Entstehung einer eigenständigen Wohneinheit: Kann ein zusätzlicher PKW-Stellplatz gewährleistet werden?
• Können kommunale oder staatliche Förderungen für den Dachbodenausbau beantragt werden?
• Besonderheit Eigentumswohnung: Existiert eine Teilungserklärung, die ein alleiniges Nutzungsrecht für den Dachboden einräumt? Nur bei Vorliegen einer solchen Teilungserklärung darf der/die Eigentümer:in entscheiden, wie der Dachbodenausbau stattfindet und wie dessen Verwendungszweck aussieht.

Vorgaben für einen Dachbodenausbau zu Wohnraum

Damit die neu gewonnene Fläche nach einem Dachbodenausbau auch als Aufenthaltsraum gilt, müssen je nach Bundesland verschiedene Vorgaben gemäß der jeweiligen Landesbauordnung eingehalten werden. Zunächst zu den allgemeinen Voraussetzungen:

Deckenhöhe

Die Landesbauordnungen schreiben für Aufenthaltsräume in Dachgeschossen ein Mindestmaß für die lichte Deckenhöhe – oder auch das Maß zwischen Fußbodenoberkante und Deckenunterkante – vor, die über mindestens der Hälfte der Grundfläche vorhanden sein muss. Diese Angabe für das Mindestmaß der Deckenhöhe variiert von Bundesland zu Bundesland:

• In Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz muss die lichte Höhe in Aufenthaltsräumen über mehr als die Hälfte ihrer Grundfläche mindestens 2,2 Meter betragen.
• In Berlin, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Schleswig-Holstein müssen Aufenthaltsräume über mehr als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,3 Meter aufweisen.
• In Brandenburg, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind keine Mindestmaße erforderlich laut aktuellen Landesbauordnungen.

Bei der Berechnung der Grundfläche bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 Meter außer Betracht, mit Ausnahme in den Bundesländern Brandenburg, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Für die Grundfläche werden die Raummaße in Länge und Breite eines Objekts angenommen.

Fenster

Als weitere Voraussetzung für Aufenthaltsräume sehen die Landesbauordnungen vor, dass ein Wohnraum nach einem Dachbodenausbau eine ausreichende Beleuchtung mit Tageslicht aufweist. Demnach gilt für die meisten Bundesländer, dass das Fenster 1/8 anteilige Größe der Netto-Raumfläche haben muss. Ausnahmen: Für Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gilt 1/10 und in Niedersachsen steht in der Bauordnung der Begriff "notwendige Fenster":

Schon gewusst #1: Wie die Berechnung für die anteilige Beleuchtung mit Tageslicht durchgeführt wird, aber auch welche Faktoren bei einem Kellerausbau beachtet werden müssen, lesen Sie im Beitrag "Wann gilt ein ausgebauter Keller als Wohnraum"?.

Schon gewusst #2: In Baden-Württemberg kommt als einziges Bundesland die Besonderheit hinzu, dass bei der Berechnung der Grundfläche für die anteilige natürliche Beleuchtung Raumteile mit unter 1,50 m lichte Höhe außer Betracht bleiben.

Notwendige Fenster / Rettungsweg bei Fenster in Dachschrägen:

Die exakte Formulierung "notwendige Fenster" aus den Landesbauordnungen lautet: "Fenster, die als Rettungswege dienen, müssen im lichten Maß mindestens 0,90 Meter x 1,20 Meter groß und nicht höher als 1,20 Meter über der Fußbodenoberkante angeordnet sein. Liegen diese Fenster in Dachschrägen oder Dachaufbauten, darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1 Meter entfernt sein." Grundsätzlich muss immer ein zweiter Rettungsweg im Dachgeschoss vorhanden sein.

Die Vorgabe für die Fenstergröße (für einen möglichen Ausstieg durchs Fenster im Brandfall) ist bis auf Bayern in allen Bundesländern dieselbe. Die maximale Einbauhöhe (Höhe vom Fußboden bis zur Fensterkante, um ohne Hilfsmittel herausklettern zu können) oder die Ausstiegsentfernung (horizontale Entfernung zum Austritt von der Traufkante aus) sind bundesweit gleich:

Da nicht in jedem der Räume, die nach einem Dachbodenausbau entstehen, “normal” horizontal eingebaute Fenster an den Giebelseiten eines Gebäudes montiert werden können, wird beim Dachbodenausbau meistens auf Dachflächenfenster zurückgegriffen. Der Einbau von Dachflächenfenstern ist in den meisten Bundesländern ein verfahrensfreies Bauvorhaben, solange keine Vorgaben durch Denkmalschutz oder Brandschutz vorliegen. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage beim Bauamt zu stellen oder sich beim örtlichen Dachflächenfensterlieferanten beraten zu lassen.

Heizung

Ebenfalls Grundvoraussetzung ist das Beheizen eines Aufenthaltsraumes, um auch in kälteren Monaten die Fläche nach dem Dachbodenausbau bewohnen zu können. Hierzu gilt generell, dass jeder Raum einzeln beheizt werden muss. Ein besonderes Augenmerk beim Dachbodenausbau liegt bei der Dämmung des Dachstuhls (dem Holzgerüst, welches das Dach bildet).

Es gilt nicht nur eine ausreichende Dämmschicht gegen Wärmeverlust zu gewährleisten, auch muss eine fachgerechte Dampfdichtigkeitssperre gegen Feuchtigkeit montiert werden. Die Beratung seitens Fachpersonen aus Bautischlerei, Zimmerei oder Dachdeckerei ist beim Dachbodenausbau unbedingt empfehlenswert, da eine falsche Ausführung im Nachgang teuer werden kann.

Unser Tipp: Laden Sie unsere Checkliste herunter, um auch für Ihr Objekt bestimmen zu können, ob die Faktoren für einen Aufenthaltsraum im Dachgeschoss gegeben sind.

Baurechtliche Vorgaben der Landesbauverordnungen

Egal, ob die Fläche nach einem Dachbodenausbau die eigene Wohnfläche erweitert, oder ob eine geschlossene Wohneinheit entsteht – die erläuterten Vorgaben müssen insgesamt eingehalten werden. Andernfalls entspricht die Fläche nicht den Voraussetzungen für Aufenthaltsräume.

Wie Sie jedoch gesehen haben, gibt es, aufgrund des föderalen Systems in Deutschlands, für viele Details in den Landesbauordnungen unterschiedliche Vorgaben. Demnach ist eine Vorab-Recherche zwingend notwendig. Es empfiehlt sich daher, vor dem Dachbodenausbau die Beratung von Fachpersonen in Anspruch zu nehmen, da selbst ambitionierten Heimwerkern nicht alle aktuell geltenden Regeln der Technik bekannt sind, um eine fachgerechte Ausführung zu gewährleisten.

Wenn Sie diesen Beitrag als Leitfaden für Ihren Dachbodenausbau nutzen, können Sie schon bald Ihren neuen Wohnraum genießen oder eine neue Wohneinheit vermieten. Gerne sind wir Ihnen im Planungsprozess auch bei der Erstellung eines Grundrisses für Ihren Dachausbau behilflich.

Zusammenfassung der rechtlichen Vorgaben aus den Landesbauordnungen:

*Gebäudeklasse 1:

• freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter Grundfläche sowie
• freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude

Gebäudeklasse 2:

Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Meter und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmeter Grundfläche