Wie berechnet sich die Grundsteuer nach dem WEG?

Was hat die Grundsteuerreform mit der WEG zu tun?

Von der neuen Grundsteuerreform, die ab dem 01. Januar 2025 in Kraft tritt, sind auch Wohnungseigentümer:innen betroffen. Dies hängt damit zusammen, dass laut Bewertungsgesetz (BewG) Wohnungseigentum als “Grundstück” deklariert wird. Demnach waren (oder sind – falls noch nicht geschehen) alle Wohnungseigentümer:innen in der Pflicht, die notwendigen Unterlagen für die Grundsteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einzureichen.

Da jedem Bundesland die Entscheidungsbefugnis über Finanzfragen obliegt, gibt es eine Reihe verschiedener Modelle zur Berechnung der neuen Grundsteuer. Die Nachfrage beim zuständigen Finanzamt zur Klärung, welches Berechnungsmodell verwendet wird, dient letztlich auch dazu, dass Sie Ihre Grundsteuer nach WEG korrekt berechnen.

Gut zu wissen #1: Normalerweise gibt es einen/eine WEG-Verwalter:in, die sich um die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft kümmert. Dennoch ist nicht der Verwalter/die Verwalterin verpflichtet, die Grundsteuererklärung einzureichen, sondern jedes einzelne Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Gut zu wissen #2: Sollten Sie Ihre Grundsteuererklärung noch nicht eingereicht haben, können wir Ihnen mit der dafür notwendigen Wohnflächenberechnung behilflich sein. Lesen Sie dazu unseren Beitrag “Wohnflächenberechnung für die Grundsteuer” und/oder bestellen unser Produkt Wohnflächenberechnung.

Begriffsdefinitionen rund um Grundsteuer WEG

Wie vorab beschrieben, wird Wohnungseigentum als Grundstück angesehen. Doch was bedeutet der Begriff ‘Wohnungseigentum’ genau? Und was ist mit weiteren Begriffen wie Miteigentumsanteil sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum gemeint? Nachfolgend die Erläuterungen zu Begriffen rund um die Grundsteuer WEG:

Definition Wohnungseigentum

Laut § 249 Abs. 5 BewG wird Wohnungseigentum wie folgt definiert: “Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.” Übersetzt heißt dieses Juristendeutsch, dass Mitglieder:innen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sowohl Besitzer:innen einer einzelnen Wohnung als auch anteilig an gemeinschaftlichen Flächen beteiligt sind.

Definition Sondereigentum

Als Sondereigentum wird zunächst die Fläche definiert, die zu einer einzelnen Wohnung gehört, sowie der anteilige Besitz an solchen Flächen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu zählen beispielsweise Balkone, Terrassen, Gartenfläche, Garage, Keller oder Dachboden, wenn sie der Wohnung eindeutig zugewiesen werden können.

Definition Gemeinschaftseigentum

Dem Sondereigentum steht das Gemeinschaftseigentum gegenüber. Denn hier sind die Flächen einer Immobilie gemeint, die der gesamten Wohnungseigentumsgemeinschaft gehören. Dabei handelt es sich auch um Flächen, die von der Konstruktion des Gebäudes eingenommen wird, wie beispielsweise von Fundament, Außenwand, Dach und Geschossdecken. Aber auch Flächen wie Fenster, Eingangstüren, Treppenhaus, Flur, Innenhof, Gartenanlagen, Gemeinschaftskeller sowie –garagen und Briefkastenanlage werden hinzugerechnet.

Definition Teileigentum

Als Teileigentum wird das Sondereigentum an solchen Flächen bezeichnet, die explizit nicht zu Wohnzwecken dienen, sondern gewerblich genutzt werden. Diese Flächen müssen bestimmte Brand- und Schallschutzbestimmungen einhalten, ein WC aufweisen sowie abgetrennt und verschlossen werden können.

Definition Miteigentumsanteil (MAE)

Dieser Begriff ist hinsichtlich der Grundsteuer nach WEG zentral, denn er spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Grundsteuer (s.u. 4. Berechnung der Grundsteuer nach WEG). Was die Definition angeht, ist mit MAE der rechnerische Prozentsatz gemeint, den jeder der Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft an einem gemeinschaftlichen Wohneigentum innehat. Die jeweiligen Wohn- und Nutzflächen werden in jedem Fall notariell festgehalten.

Abgabefrist der Grundsteuererklärung

Wie für alle Immobilienbesitzer:innen galt auch für WEG-Mitglieder:innen, dass die Abgabe, der der Grundsteuererklärung bis zum 31. Januar 2023 erfolgt sein musste. Das Bundesfinanzamt hatte diese Frist verlängert, da bis zur ursprünglichen Frist am 13. Oktober 2022 nur ein Drittel aller Immobilienbesitzer:innen der Aufforderung zur Abgabe gefolgt waren.

Sollten Sie noch keine Erklärung zur Grundsteuer nach WEG abgegeben haben, können Sie dies jedoch nachholen. Dabei sollten Sie beachten, dass die Abgabe elektronisch über das ELSTER-Portal erfolgen soll – wobei einige Bundesländer auch die Abgabe in Papierform in Ausnahmefällen erlauben.

Unser Tipp: Da die Eingabe über das ELSTER-Portal nicht unbedingt intuitiv ist, hat das Finanzministerium einen Online-Service zur einfachen Abgabe der Grundsteuererklärung für Privateigentum eingerichtet. Dieser Vorgang soll laut eigener Aussage nicht länger als 30 Minuten in Anspruch nehmen, wenn Sie alle Dokumente vorliegen haben und in einem der neun Bundesländer Eigentum besitzen, die das Bundesmodell für die Grundsteuerberechnung anwenden.

Berechnung der Grundsteuer für WEG

Für die Bemessung der Grundsteuer nach WEG ist das Grundstück an sich ausschlaggebend. Da an einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mehrere Grundstückseigentümer:innen beteiligt sind, muss der Miteigentumsanteil (MAE) (wie oben unter 2. Begriffsdefinitionen rund um WEG beschrieben) berechnet werden. Der MAE ist Teil der Teilungserklärung von Mehrfamilienhäusern und richtet sich i.d.R. nach der Größe der einzelnen Wohneinheiten.

Ermittlung Miteigentumsanteils (MAE)

Zum besseren Verständnis beschreiben wir die Ermittlung des Miteigentumanteils (MAE) anhand eines fiktiven Beispiels:

Sie besitzen eine 100 Quadratmeter große Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus, dessen gesamte Wohn- und Nutzfläche 1.800 Quadratmeter beträgt. Der Miteigentumsanteil (MAE) wird im Tausendstel angegeben, d.h. für dieses Beispiel:

1.000 (Tausendstel) : 1.800 Gesamtfläche = 0,56 Anteil pro Quadratmeter an der Gesamtwohnfläche

Daraus folgt für Ihre Wohneinheit mit 100 Quadratmetern Wohn- und Nutzfläche:

0,56 x 100 Quadratmeter Wohneinheit = 56

Dies entspricht einen Miteigentumsanteil von 56 von Tausend an der Gesamtwohn- und -nutzfläche und wird entsprechend 56 / 1000 angegeben.

Ermittlung des Grundsteuermesszahl

Zunächst bestimmt das zuständige Finanzamt den Einheitswert des Grundstücks. Dieser Einheitswert gibt einen realitätsnahen Wert des Grund und Bodens wieder.

Anschließend wird der Einheitswert der betreffenden Wohnung ermittelt, woraus sich die Grundsteuermesszahl errechnen lässt. Diese Grundsteuermesszahl ist der ausschlaggebende Wert für die Formel der Grundsteuerberechnung:

Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Höhe der Grundsteuer (auch für WEG)

Der Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde variabel und wird von den Gemeinden festgesetzt. Somit ist der Standort, an dem sich eine Wohnung oder ein Objekt befindet, entscheidend.