Das ABC für Wohnungseigentümer:innen

Der Traum von den eigenen vier Wänden oder einer krisenfesten Kapitalanlage bleibt ungebrochen. Besonders in Großstädten ist der vorhandene Bauplatz begrenzt, weswegen sich viele Menschen für Wohnungseigentum entscheiden. Damit auch Sie als Wohnungseigentümer:in den Überblick behalten und wissen, worauf es ankommt, haben wir einen kleinen Leitfaden erstellt.

Leitfaden zur Vorabplanung

Der Schritt zum Wohnungseigentümer/zur Wohnungseigentümerin ist ein recht großer (und oftmals einmaliger) im Leben. Deswegen sollte vorab genau analysiert werden, was die Anforderungen an die Wohnung sind und welche Erwartungen zukünftige Wohnungseigentümer:innen haben.

Notwendige Anforderungen

Zunächst sollten Sie die Eckpunkte für die notwendigen Anforderungen an Wohnungseigentum abstecken: Wie viele Personen sollen in der Wohnung leben? Daran gekoppelt ist die notwendige Fläche, die die Wohnung mindestens braucht und bestenfalls die Raumanzahl. Darüber hinaus sollten Sie sich bewusst machen, dass der Erwerb einer Immobilie auch immer die Möglichkeit bieten sollte, flexibel auf verschiedene Lebensphasen reagieren zu können. So macht es beispielsweise keinen Sinn eine 3-Raum-Wohnung zu kaufen, wenn die Familienplanung noch nicht abgeschlossen ist. Andererseits ist eine 5-Raum-Wohnung für ein Paar, dessen Kinder bald flügge werden, auch nicht unbedingt sinnvoll.

Unser Tipp: Lassen Sie sich bereits in der Vorplanung unverbindlich von einem Kreditinstitut beraten, wie hoch Ihr Kredit für den Wohnungskauf ausfallen könnte. Insbesondere in teuren Regionen wie beispielsweise Hamburg, München oder Frankfurt ist der Wohneigentumsangebot kostspielig und begrenzt. Daher wird die Kenntnis der eigenen Kreditgrenze beim Durchforsten der Wohnungsangebote sicherlich dazu beitragen, dass Sie sich nicht in eine Wohnung verlieben, die Sie sich nicht leisten können.

Persönliche Wunschliste

Den notwendigen Anforderungen steht die persönliche Wunschliste potentieller Wohnungseigentümer:innen entgegen. Darin fallen z.B. bevorzugte Stadtteile, besondere Ausstattung, wie Balkon, Terrasse oder Gartenanteil bzw. gehobener Standard. Bleiben Sie in jedem Fall flexibel, denn die perfekte Bestandswohnung gibt es nicht – gewisse Kompromisse müssen Sie bereit sein einzugehen.

Leitfaden für die Besichtigung

Wenn Sie als angehender/angehende Wohnungseigentümer:in anfangen, sich Wohnungen anzuschauen, sollten Sie bei der Besichtigung sorgfältiger vorgehen, als bei einer Mietwohnung. Immerhin werden Sie für die nächsten Jahrzehnte darin wohnen und dauerhaft ein Teil der Hausgemeinschaft sein.

• Nehmen Sie sich genügend Zeit für eine Innenbesichtigung der Wohnräume und dazugehörigen Flächen (Dachboden, Keller, etc.).
• Vergessen Sie nicht, eine Außenbesichtigung des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen (Heizungsraum, Fahrradkeller, Garten, etc.) vorzunehmen.
• Fragen Sie ggf. nach einem weiteren Besichtigungstermin, zu dem Sie einen Sachverständigen/eine Sachverständige mitnehmen, die die Bausubstanz genau unter die Lupe nimmt – mit der kostenpflichtigen Einschätzung der Fachperson vermeiden Sie böse Überraschungen, was mögliche Mängel angeht.
• Bitten Sie um verbindliche Auskunft zu den Kosten für die Hausverwaltung, den zu erwartenden Nebenkosten, zu der Höhe des Hausgeldes, zur Höhe Ihres Anteils für Instandhaltungskosten und zu Kosten für mögliche Sonderumlagen.
  Mit Nebenkosten sind Ihre persönlichen Kosten für Strom und Wasser gemeint, die sich nach Ihrem Verbrauch richten.
  Mit Hausgeld ist eine Rücklage gemeint, die für gemeinschaftliche Reparaturen und Sanierungen, aber auch für Betriebskosten wie Hausheizkosten, Hausmeisterkosten, Wohngebäudeversicherung, Abfallkosten, etc. anfällt.
  Mit Instandhaltungsanteil ist der prozentuale Anteil gemeint, der sich im Verhältnis zwischen Ihrer persönlichen Wohnfläche und der Gesamtfläche berechnet.
  Mit Sonderumlagen sind eventuell geplante An- oder Umbauten gemeint, wie z.B. Einbau eines Aufzugs, etc.
• Klären Sie, ob die Wohnung aktuell noch vermietet ist oder frei verkauft wird – es gelten besondere Kündigungsfristen bzw. -sperren, sollten noch Mieter:innen die Wohnung bewohnen.
• Bitten Sie um Einsicht in die Protokolle der Hauseigentümerversammlung. Aus diesen Unterlagen können Sie u.a. auch ableiten, wann notwendige Sanierungen geplant sind.
• Nutzen Sie die Gelegenheit und fragen nach der Hausordnung und ob die Hauseigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist.
• Erkundigen Sie sich beim Vorbesitzer/bei der Vorbesitzerin oder dem Makler/der Maklerin nach der Hausgemeinschaft und den potenziell zukünftigen Nachbarn/Nachbarinnen.
• Bringen Sie in Erfahrung, ob in unmittelbarer Nachbarschaft Baustellen oder ähnliches geplant sind.

Leitfaden bei Vertragsverhandlungen

Ihnen hat die Wohnung zugesagt und die meisten Fragen sind zu Ihrer Zufriedenheit geklärt. Nun geht es ans Eingemachte und an die Verträge. In diesem Punkt ist die Investition in einen rechtskundigen Beistand sicherlich angebracht, zumal man nicht täglich Wohnungseigentümer:in wird und nicht unbedingt über entsprechendes Fachwissen verfügt. Grundsätzlich sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Wie werden die gemeinschaftlichen Kosten unter den/der Eigentümer:innen aufgeteilt? Wie hoch ist der Miteigentumsanteil?
• Ist die Finanzierung für den Kauf gesichert? Liegen alle Unterlagen (wie beispielsweise die Finanzierungsbestätigung) vor? Haben Sie an die Kaufnebenkosten und an die laufenden Hausnebenkosten gedacht?
• Gibt es eine gültige Teilungserklärung für das Objekt oder muss diese noch beantragt werden? Sind diesbezüglich alle Unterlagen vorhanden (Grundrisse, Haus-Schnitt, Abgeschlossenheitserklärung bzw. Abgeschlossenheitsbescheinigung, etc.)?
• Liegt ein Vertragsentwurf für den Kauf vor? Entsprechen die darin festgehaltenen Angaben, wie beispielsweise die Höhe des Kaufpreises oder das Datum der Übergabe, den vorab besprochenen Vereinbarungen mit dem Verkaufenden?

Welche Unterlagen sind notwendig?

Hierbei gibt es zweierlei zu unterscheiden: Die Unterlagen für die Baufinanzierung und die Unterlagen für den notariellen Vertragsabschluss bei Kauf oder Verkauf.

Unterlagen für die Finanzierung

• Personalausweis(e)
• Einkommensnachweise
• Exposé der Wohnung
• (bemaßte) Grundrisse
• Nutz- und Wohnflächenberechnung
• Grundbuchauszug
• (falls vermietet) Mietvertrag

Unterlagen für den notariellen Vertragsabschluss

• Personalausweis(e)
• Kaufvertrag
• Teilungserklärung
• Ggf. Finanzierungsnachweis

Leitfaden - Pflichten und Rechte als neuer/neue Wohnungseigentümer:in

Wenn der Kauf erfolgreich abgeschlossen wurde, haben Sie die größten Hürden bereits genommen. Nun geht es darum, dass Sie als neuer Wohnungseigentümer/neue Wohnungseigentümerin gewisse Pflichten und Rechte haben, wenn die Hauseigentümergemeinschaft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist.

Pflichten

• Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes: Wie bereits oben angeführt, werden vom Hausgeld verschiedene gemeinschaftliche Kosten gedeckt u.a. die Kosten für WEG-Hausverwalter:innen, Instandhaltungs- und Sanierungskosten.
• Pflicht zur Zahlung der monatlichen Nebenkosten.
• Pflicht zur Zahlung des Instandhaltungsanteils: Es kann im WEG Ihrer Hauseigentümergemeinschaft geregelt sein, dass für die Gebäudeinstandhaltung gesondert eine Rücklage gebildet wird und dieser Posten nicht im Hausgeld inbegriffen ist. Sollte dies der Fall sein, sind Sie verpflichtet Ihren Anteil einzuzahlen.
• Pflicht zur Zahlung von Sonderumlagen: Ebenso kann im WEG Ihrer Hauseigentümergemeinschaft sogenannte Sonderumlagen verankert sein. Diese betreffen spezielle Vorhaben, wie beispielweise die Umlagen für einen neuen Fahrradschuppen oder ähnliches.
• Sorgfaltspflicht: Es zählt außerdem zu Ihren Pflichten, das Gemeinschaftseigentum mit der gebotenen Sorgfalt zu behandeln – das bedeutet Beschädigungen, übermäßige Abnutzung oder nicht sachgerechte Nutzung zu vermeiden oder zu unterlassen.
• Pflicht der Zutrittsgewährung des Sondereigentums: Diese Pflicht kommt dann auf Sie zu, wenn im Falle einer Sanierung die entsprechenden Fachpersonen Ihr Sondereigentum betreten müssen.

Rechte

• Freies Verfügungsrecht über Ihre eigene Wohnung: Solange die Belange anderer Hauseigentümerbeteiligten nicht betroffen sind, können Sie nach Belieben in Ihrer Wohnung walten. Das Recht beinhaltet auch, dass es Ihnen frei steht die Wohnung selbst zu nutzen, zu vermieten oder wieder zu verkaufen.
• Freie Nutzung des Gemeinschaftseigentums: Laut WEG ist es nicht nur Ihnen, sondern auch Ihren Angehörigen gestattet das Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Dies trifft beispielsweise auf einen Garten zu, der sich in Gemeinschaftseigentum befindet.
• Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlungen: Sie haben das Recht, jedoch nicht die Verpflichtung an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Es ist jedoch in Ihrem Interesse an diesen Versammlungen anwesend zu sein, da dort wichtige organisatorische, finanzielle und gemeinschaftlich-administrative Themen besprochen werden, zu denen Sie ein Stimmrecht haben.