1 Welche Dokumente
brauchen Sie und woher bekommen Sie diese?
Folgende Dokumente werden bei der für eine Aufteilung notwendigen Teilungserklärung eines
Mehrfamilienhauses benötigt:
1.1
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein Grundriss, in dem die Flächen der
einzelnen Wohneinheiten sowie die Flächen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum einer
Eigentümergemeinschaft dargestellt werden. Neben dem Grundriss müssen auch noch ein Schnitt
sowie eine Ansicht des Gebäudes, alle im Maßstab 1:100, erstellt werden. Hinzu kommt, dass die
einzelnen Wohneinheiten nummeriert werden. Die jeweiligen Flächenanteile der Beteiligten einer
Eigentümergemeinschaft (auch Miteigentumsanteil MEA genannt) werden nicht in Quadratmeter,
sondern in Prozent (1/100 oder 1/1000) angegeben. Achtung: Ohne den Aufteilungsplan ist keine
Abgeschlossenheitserklärung / Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich!
1.1.1 Wer
erstellt einen Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan wird i.d.R. von Planern/Planerinnen erstellt, entweder von
Architekten/Architektinnen oder Bauingenieure/Bauingenieurinnen.
Gut zu wissen #1:
Informieren Sie sich vorab bei Ihrem zuständigen Bauamt, welche Voraussetzungen der
Aufteilungsplan erfüllen muss, da es hier von Bundesland zu Bundesland Unterschiede geben kann.
Gut zu wissen #2:
Auch wir vom Grundriss Butler sind Ihnen bei der Erstellung Ihres Aufteilungsplans für die
Teilungserklärung Ihres Mehrfamilienhauses behilflich.
1.2 Abgeschlossenheitsbescheinigung /
Abgeschlossenheitserklärung
Die Abgeschlossenheitserklärung/Abgeschlossenheitsbescheinigung
ist eine formelle Bestätigung dafür, dass die einzelnen Wohneinheiten über separate
abschließbare Zugänge sowie ein eigenes Bad und eine Küche verfügen. Der unabhängige Zutritt und
die einzelne Nutzung sind die bautechnische Grundvoraussetzung für die Erteilung dieser
Erklärung/Bescheinigung.
1.2.1 Wer
erstellt eine Abgeschlossenheitserklärung / Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Beteiligten einer Eigentümergemeinschaft können die notwendige
Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragen. Beachten Sie dabei, dass
dazu vorab der Aufteilungsplan fertiggestellt sein muss.
1.3
Gemeinschaftsordnung
Die Eigentümergemeinschaft legt in dieser Gemeinschaftsordnung fest, welche Rechte und Pflichten sich
die Eigentümer untereinander einräumen. Darüber hinaus kann hier auch eine Hausordnung
vereinbart werden, dies ist aber nicht zwingend notwendig.
1.3.1
Wer erstellt eine Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung wird von allen Beteiligten der Eigentümergemeinschaft erstellt. Hierbei
sollten Sie wissen, dass es nicht zwingend eine individuell vereinbarte Gemeinschaftsordnung
sein muss. Oftmals wird von der Eigentümergemeinschaft vereinbart, dass stattdessen die Ordnung
laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt.
2 Ablauf einer
Aufteilung
Orientieren Sie sich entlang der folgenden Schritte, um die Teilungserklärung einer Immobilie
durchzuführen:
Schritt A – Aufteilungsplan vom Planer (oder Grundriss
Butler) erstellen lassen
Schritt B – Abgeschlossenheitserklärung/-bescheinigung
beim Bauamt beantragen
Schritt C – Weitere Unterlagen / Vereinbarung für die
Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses zusammenstellen
Eine Besonderheit hierbei ist, dass bei einer Eigentümergemeinschaft laut § 3 WEG ein
Teilungsvertrag zusätzlich vorgelegt werden muss, dessen Unterschriften vom Notar beglaubigt
sind. Anders sieht es bei alleinigen Eigentümern/Eigentümerinnen von Mehrfamilienhäusern aus,
die eine Aufteilung des Objekts vornehmen möchten. Diese müssen lediglich gegenüber dem
Grundbuchamt eine Erklärung über den alleinigen Eigentumsanspruch abgeben.
Schritt D – Notartermin für die Beurkundung oder
Beglaubigung der Teilungserklärung vereinbaren
Die Teilungserklärung an sich kann beim Notar/bei der Notarin beurkundet werden (Kosten sind
dabei abhängig vom Verkehrswert der Immobilie) oder aber die Eigentümergemeinschaft lässt die
Unterschriften in der Teilungserklärung vom Notar beglaubigen (Kostenpunkt circa 150 EUR).
Schritt E – Teilungserklärung im Grundbuch eintragen
lassen
Bei einer Beurkundung der Teilungserklärung wird der/die Notar:in die Eintragung ins Grundbuch
direkt vornehmen – daher besteht bei dieser Variante kein Handlungsbedarf. Wenn allerdings eine
Beglaubigung der Unterschriften in der Teilungserklärung erfolgte, muss die
Eigentümergemeinschaft die Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen.
3 Welche Rolle
spielt die Immobilienart bei der Aufteilung?
Da es diverse Immobilienarten gibt, unterscheidet sich dementsprechend eine Aufteilung oder die
damit einhergehenden Anforderungen:
Mehrfamilienhaus (ein Objekt mit mehr als zwei Wohnungseinheiten): Die
Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses sieht das Aufsplitten der Gebäudeflächen in Sonder-
und Gemeinschaftseigentum vor. In der Teilungserklärung müssen besonders die Vereinbarungen
hinsichtlich Stimmrechte der Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Organisation der
Wohnungseigentümerversammlung, Abmachungen zur Bestellung des Hausverwalters/der
Hausverwalterin, die Hausordnung sowie die Zuordnung der Kosten und Lasten dokumentiert werden.
Reihenhaus und Doppelhaus: Bei diesen beiden Immobilienarten wird bei einer
Aufteilung ebenso eine Trennung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorgenommen. Allerdings
wird anders als bei der Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses keine Vereinbarung zu
Stimmrechten, Wohnungseigentümerversammlung, Hausverwalter:in oder Hausordnung notwendig.
Darüber hinaus ist vielen Eigentümer:innen eines Reihen- oder Doppelhauses nicht bewusst, dass
sich Bauteile wie Haustür, Fassade, tragende Innenwände und Dach im Gemeinschaftseigentum
befinden. Damit sind Änderungen immer nur mit Zustimmung des anderen Besitzers/der anderen
Besitzerin möglich.
Unbebautes Grundstück: Bei unbebauten Grundstücken können ebenfalls Aufteilungen
vorgenommen werden. Diese werden jedoch nicht wie die Teilungserklärung für Mehrfamilienhäuser
durchgeführt, sondern entweder nach ideeller
Teilung oder Realteilung.
