Die ideelle und die reale Teilung von gemeinschaftlichen Grundstücken

Sie möchten ein Doppelhaus bauen und machen sich nun bei der Planung Gedanken zu den allgemeinen Hintergründen bei einer Grundstücksteilung? Oder aber Sie beabsichtigen einen Teil Ihres Grundstückes Ihren Kindern als Bauland zu übertragen? Dann ist der Punkt Grundstücksteilung durchaus von entscheidender Bedeutung, da es zwei verschiedene Modelle gibt, die ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile bieten. Der Beitrag definiert, was eine ideelle Teilung und was eine reale Teilung von gemeinschaftlichen Grundstücken ist und liefert alles Wissenswerte rund um diese Begriffe.

Wann kommt es in der Praxis zur Teilung von gemeinschaftlichen Grundstücken?

Wie bereits angesprochen: Die Teilung kommt beispielsweise bei Doppelhäusern zum Tragen. Aber auch bei Reihenhäusern oder einem Grundstück, auf dem zwei oder mehrere Einfamilienhäuser stehen, sowie bei Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum kann diese Thematik wichtig sein. Dabei ist abzuwägen, ob nur eine ideelle Teilung erfolgen soll - so, dass das Grundstück zwar als Ganzes weiterhin erhalten bleibt, aber jede Partei ein Miteigentum besitzt - oder ob eine reale Teilung (Aufteilung des Grundstückes in zwei oder mehrere einzelne Grundstücke samt Eintragung dieser im Grundbuch) vorteilhafter bzw. überhaupt umsetzbar ist.

Baurechtliche Besonderheiten

Bevor Sie sich für eine ideelle oder eine reale Teilung entscheiden, sollten Sie sich vorab bei Ihrem zuständigen Bauamt genau über die baurechtlichen Vorgaben informieren. Dazu werfen Sie einen gründlichen Blick auf den Bebauungsplan - denn darin ist exakt festgelegt, wie auf einem Grundstück gebaut werden kann. Der Bebauungsplan erlaubt Rückschlüsse dazu, ob und wie eine Teilung des betreffenden Grundstücks möglich ist. Am häufigsten sind es die notwendigen Abstandsflächen zu angrenzenden Grundstücken, die dazu führen, dass sich eine gewünschte Grundstücksteilung sich nicht durchführen lässt.

Gut zu wissen: In den Bundesländern Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen müssen Sie einen Antrag auf behördliche Genehmigung der Teilung einreichen. In allen anderen Bundesländern ist dieser Antrag nicht notwendig.

Definition der beiden Teilungsmöglichkeiten

Was bedeuten die ideelle Teilung und die reale Teilung im Detail?

Ideelle Teilung

Bei der ideellen Teilung bleibt das Grundstück als eine Einheit bestehen, wobei jedoch mindestens zwei oder mehr Parteien ein Miteigentumsanteil daran haben. Im Grundbuch werden daher für ein Grundstück mehrere Eigentümer:innen auf jeweils eigenen Grundbuchblättern mit der gleichen Flurstücknummer eingetragen.

In einer notariell beurkundeten Teilungserklärung werden die Regeln und Pflichten der jeweiligen Parteien festgehalten. Die Teilungsregelung unterliegt dem Wohnungseigentumsgesetz (auch WEG genannt). Dazu zählt beispielsweise, dass die Verantwortlichkeiten für Wartung und Instandsetzung jeder einzelnen Immobilie oder jedes einzelnen Immobilienteils bei der jeweiligen besitzenden Partei liegt. Darüber hinaus kann ein/e Miteigentümer:in ohne Einverständnis des anderen Miteigentümers/der anderen Miteigentümerin seinen Anteil verkaufen oder auch eigenständig mit Grundbuchschuld belasten.

Die ideelle Teilung kommt i.d.R. dann zum Einsatz, wenn aufgrund der geltenden Bauordnung eine reale Teilung ausgeschlossen ist, wie z.B. dann, wenn durch die Teilung zu kleine Grundstücke entstehen würden, die nicht mehr die Abstandsregeln für die Bebauung einhalten könnten.

Reale Teilung

Bei der realen Teilung entstehen aus einem Grundstück zwei oder mehrere kleine Grundstücke. Damit dieses geschehen kann, müssen Sie zunächst einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur/eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin beauftragen, der/die das betreffende Grundstück amtlich vermessen. Anschließend beantragen Sie beim Vermessungsamt eine neue Flurkarte, aus der die neuen, geteilten Grundstücksteile hervorgehen. Mit der neuen Flurkarte können Sie als nächstes zum Notar gehen, der die Teilung ins Grundbuch überträgt, wobei jede Partei ein eigenes Grundbuchblatt mit eigener Flurstücknummer erhält. Erst mit dieser notariellen Eintragung ist die reale Teilung rechtswirksam.

Wichtig: Im Zuge der notariellen Eintragung ins Grundbuch werden normalerweise auch eventuelle Grunddienstbarkeiten erfasst. Damit sind Nutzungsrechte an einem fremden Grundstück gemeint wie beispielsweise Wege-, Durchfahrts- oder Leitungsrechte. Dies ist dann notwendig, wenn ein bei der realen Teilung entstandenes Teilgrundstück nicht direkt erschlossen bzw. der Zugang nur über das andere Grundstück möglich ist.

Vor- und Nachteile

Ideelle Teilung

Vorteile:

• Kosten für die amtliche Vermessung im Falle einer realen Teilung werden eingespart.
• Miteigentumsanteile sind wirtschaftlich komplett voneinander getrennt.
• Sämtliche Pflichten und Rechte sind bereits im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Nachteile:

• Die Vorgaben aus dem Bebauungsplan (Mindestgröße für Bauobjekte, Abstandsregelung) können ggf. die neu geplanten Bauprojekte einschränken.
• Trotz wirtschaftlicher Trennung der Miteigentumsteilen bleiben gewisse Aspekte in gemeinschaftlicher Verwaltung (z.B. Gemeinschaftsflächen, Wartung gemeinschaftlicher Bauteile), was zur Einschränkung der Verfügungsgewalt jedes Einzelnen/jeder Einzelnen führt.

Reale Teilung

Vorteile:

• Die entstandenen Grundstücksteile sind unabhängig voneinander und unterliegen keinerlei gemeinschaftlicher Verwaltung.

Nachteile:

• Es entstehen Kosten für die Vermessung des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs/der öffentlich bestellten Vermessungsingenieurin
• Das ursprüngliche Grundstück muss entsprechend groß sein, um sinnvolle neue geteilte Grundstücke zu erhalten, was ein erheblicher Kostenfaktor sein kann.

Kostenfaktor

Die Kosten für eine Teilung sind abhängig von mehreren Faktoren:

• Größe des Grundstücks
• Grundstückswert
• Art der Grundstücksteilung
• Anzahl der benötigten Grenzsteine
• Kosten für Vermessungsarbeiten
• Kosten für Notar:in (und ggf. Rechtsberatung)
• Gebühren für amtliche Anträge und Grundbucheintrag

Holen Sie sich vorab diese Informationen ein, um abschätzen zu können, was Sie eine Grundstücksteilung kosten wird. Beachten Sie, dass insbesondere die Kostenfaktoren Vermessung, Rechtsberatung und die für den Notar/die Notarin je nach Standort deutlich voneinander abweichen.

Möchten auch Sie auf Ihrem (geteilten) Grundstück bauen? Wir unterstützen Sie gerne bei der Umsetzung eines Grundrisses für ein Doppelhaus, ein Reihenhaus oder einem anderen Traumhaus - schreiben Sie uns gerne an.