Liegenschaftskataster – Definition und Überblick

Wenn Sie Auskünfte über die Beschaffenheit eines Baugrundstücks benötigen, dass Sie gerne kaufen möchten, wenden Sie sich in der Regel an das Liegenschaftskataster. Doch was genau versteht man darunter? Wir geben Ihnen nachfolgend einen Überblick – von der Definition bis hin zur Frage, was das Grundbuch damit zu tun hat.

Was ist das Liegenschaftskataster

Beim Liegenschaftskataster handelt es sich um ein Register bzw. Verzeichnis, in dem alle Flurstücke und Gebäude in Deutschland in Form einer Karte mit entsprechenden Kennzahlen eingetragen sind. Die Basis dafür bilden entsprechende Liegenschaftsvermessungen.

Gut zu wissen: Die Flurstücke eines bestimmten Gebiets sind in der Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte aufgelistet. Lesen Sie dazu gerne unseren detaillieren Artikel "Alles Wissenswerte rund um die Flurkarte".

Aus den Eintragungen gehen neben den exakten Maßen eines Flurstücks auch die Bodenbeschaffenheit und die jeweilige Nutzung hervor. Die beschreibenden Merkmale werden im sogenannten Liegenschaftsbuch festgehalten.

Folgende Informationen stehen in einer Liegenschaftskarte:

• Lage und exakte Maße von Flur- und Grundstücken
• Flur- und Flurstücksnummern
• Flurstücksgrenzen
• Gemeindegrenzen
• Art der Bebauung
• Gebäudenummerierung
• Grenz- und Vermessungspunkte
• Nutzungsart des Bodens
• topografische Angaben (Bodenbeschaffenheit)
• Hecken, Zäune und Mauern

Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Register, Sache der Bundesländer, im Liegenschaftsrecht geregelt und wird beim jeweiligen Katasteramt einer Gemeinde bzw. einer Stadt geführt. Es dient zur Sicherung des Eigentums.

Alle Geodaten des Liegenschaftskatasters – von der Gemarkung und den Flurstücken über Grundstücksgrenzen und Gebäude bis hin zu vorhandenen Gebäuden werden seit 2015 im "Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS)" geführt. Die Daten sind bundesweit einheitlich und können länderübergreifend abgerufen werden.

Gut zu wissen: Es gibt unterschiedliche Meinungen, woher der Begriff "Kataster" stammt. Zum einen könnte er sich vom italienischen Wort "catastro" ableiten, was Steuer- oder Zinsregister bedeutet. Zum anderen lässt er sich auch von "catasta" ableiten. Dabei handelte es sich im alten Rom um das Gerüst, auf dem Sklaven zum Verkauf angeboten wurden. Außerdem bedeutet das Wort "catastrum" so viel wie Kopfsteuer. Klar ist jedoch, dass das Liegenschaftskataster im 19. Jahrhundert eingeführt wurde. Damals wurde damit begonnen, das Land zu vermessen, um so passende Grundsteuern erheben zu können.

Was ist eine Liegenschaft?

Eine Liegenschaft ist ein Grundstück, das entweder bebaut oder unbebaut ist. Bei einem bebauten Grundstück zählen auch die darauf befindlichen Gebäude zur Liegenschaft. Ob für eine Liegenschaft eine industrielle, gewerbliche oder private Bebauung geplant ist, steht im örtlichen Bebauungsplan. Wie bereits erwähnt, sind alle Liegenschaften im Liegenschaftskataster verzeichnet.

Umgangssprachlich werden die Begriffe "Liegenschaft" und "Grundstück" oft synonym verwendet. Juristisch gesehen, ist jedoch die Liegenschaft die korrekte Bezeichnung. Während das Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche ist, handelt es sich bei der Liegenschaft um den gesamten Grund und Boden.

In der Regel lassen sich alle Liegenschaften in drei Hauptkategorien unterteilen, die jeweils weitere Unterkategorien haben:

Unternehmerisch genutzte Liegenschaften

• Einkaufszentren
• Bürogebäude
• Garagengebäude
• Fabriken
• Lagerhallen
• Hotels usw.

Liegenschaften, die einen nicht unternehmerischen Nutzen haben

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Schlösser und Burgen

Liegenschaften, denen ein gemischter Nutzen zugrunde liegt

• Hier gibt es mindestens ein Gebäude mit einem unternehmerischen Nutzen und eines mit einem nicht unternehmerischen Nutzen

Wozu wird das Liegenschaftskataster benötigt?

In der deutschen Grundbuchordnung ist festgelegt, dass Flur- und Grundstücke nach dem Liegenschaftskataster benannt werden müssen. Daher ist dieses amtliche Verzeichnis Teil der Eigentumssicherung durch das Grundbuch.

Im Grundbuch werden die Eigentums- und Rechtsverhältnisse von Grundstücken registriert und erfasst. Die Darstellung der tatsächlichen Verhältnisse dieser Grundstücke ist Aufgabe des Liegenschaftskatasters. Dazu zählen beispielsweise die räumliche Lage des Grundstücks und seine Grenzen sowie Größe, Nutzung und Gebäude. Im Grunde ist dieses Verzeichnis der Nachweis für die Grundstücksgrenzen, die Planung und Bodenordnung sowie den Grundstücksverkehr.

Das Grundbuch und das Liegenschaftskataster sind daher eng miteinander verbunden. Wer sich über die Merkmale eines Grundstücks (wie vorstehend ausgeführt) informieren will, wendet sich an das Kataster. Die Daten dieses Verzeichnisses sind die Grundlage für den Grundbucheintrag, der darüber hinaus über die Eigentumsverhältnisse Auskunft gibt.

Können Eintragungen im Liegenschaftskataster geändert werden?

Wie so viele andere Dinge unterliegen auch die Daten, die im Liegenschaftskataster verzeichnet sind, einem stetigen Wandel. Gründe für Korrekturen gibt es viele. Dazu zählen zum Beispiel:

• Grenzfeststellung oder Wiederherstellung von Grenzen
• Teilung eines Grundstücks: Das vorhandene Grundstück wird in zwei neue Flurstücke aufgeteilt, um es an zwei unterschiedliche Personen zu verkaufen
• Gebäudeabriss oder Erweiterung eines Gebäudes (durch Hausanbau)
• Umbenennung von Straßen
• Vergabe neuer Hausnummern oder Neuordnung der Hausnummern

Außerdem werden oftmals Aktualisierungen des amtlichen Verzeichnisses vorgenommen, um die Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte zu optimieren.

Allerdings kann nicht jeder solche Änderungen im Liegenschaftskataster vornehmen (lassen). In der Regel werden erforderliche Grundstücksvermessungen durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure:innen oder direkt durch das verantwortliche Vermessungs- und Katasteramt durchgeführt.

Welche Bedeutung haben Grenzsteine?

Grenzsteine haben eine lange Geschichte, denn es gibt sie bereits seit dem Mittelalter, wo sie geheiligte Friedensbereiche begrenzten und unter besonderem Schutz standen. Bis heute kommen Grenzsteine, die auch Abmarkung, Weiser oder Grenzzeichen genannt werden, an allen Arten von Grenzen vor – von der Landes- bis zur Grundstücksgrenze.

Wie der Name schon sagt, machen Grenzsteine deutlich, wo sich die Grenzen von Grundstücken befinden. Sie bestehen in der Regel aus entweder aus verschiedenen Gesteinsarten oder aus Beton und sind heute mit meinem Kreuz gekennzeichnet.

Die Grenzsteine werden unterschiedlich tief in den Grenzpunkt eingesetzt: So sind sie in urbanen Regionen meistens bodenbündig. Auf dem Land ragen sie oft einige Zentimeter aus dem Boden hervor – insbesondere, wenn es um Feld- oder Waldgrenzen geht.

Solche Grenzzeichen können nur von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur gesetzt werden, die dann mittels der entsprechenden Urkunde in das Liegenschaftskataster eingetragen werden.

In Deutschland sind Grenzsteine in fast allen Bundesländern Pflicht. Ausnahmen sind Berlin, Hamburg und Niedersachsen. Wer eine solche Abmarkung absichtlich entfernt, versetzt oder unkenntlich macht, kann strafrechtlich verfolgt werden und muss unter Umständen sogar mit einer Freiheitsstrafe von bis zu 5 Jahren rechnen.

Gut zu wissen: Ein Grenzstein darf nicht durch ein Gebäude oder Mauern verdeckt oder eingeschlossen werden. Ansonsten hat der angrenzende Nachbar die Möglichkeit, auf "Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" zu bestehen. Die Kosten für die Wiederherstellung gehen zu Lasten des/der Bauherr:in, der/die das Grenzzeichen verdeckt hat.

Einsicht in das Liegenschaftskataster

Wie bereits erwähnt sind die Basisdaten dieses amtlichen Registers über das "Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS)" problemlos abrufbar. Im Grunde ist eine solche Einsichtnahme für jeden möglich. Geht es jedoch um personenbezogene Daten, erhalten diese Informationen nur Eigentümer:innen von Grundstücken oder Personen, die ein berechtigtes Interesse haben. Dazu zählen beispielsweise Kaufinteressenten/Kaufinteressentinnen (hier muss eine entsprechende Vollmacht des Eigentümers/der Eigentümerin vorliegen). Ein solcher Auszug wird beim zuständigen Katasteramt beantragt. Er ist u.a. im Rahmen eines Grundstücks- oder Immobilienverkaufs in klassischer Papierform nötig. Die Kosten für einen solchen Auszug variieren dabei von Bundesland zu Bundesland.

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